미분양 아파트 매입 시 각종 세제 혜택과 주택시장 침체가 엊물려 업계에서는 매입과 갈아타기의 호기라고 평가하기도 한다.
실수요자의 경우 자신의 여건을 냉정하게 고려하고 조건을 꼼꼼하게 따져보는 노력이 요구된다.
△양도세와 취·등록세, 아는 만큼 누린다
지난 2일 국회 본회의에서 통과된 조세특례제한법 개정안에 따르면 지방의 경우 지난 2월 12일부터 내년 2월 11일 사이 미분양 주택이나 신규주택을 매입할 경우 양도세를 면제하는 내용을 담고 있다.
이 기간 중 분양계약을 맺고 계약금만 납부하면 잔금을 치르지 않아도 양도세를 감면받게 된다.
최근 실수요자가 세제 혜택을 놓고 혼선을 빚는 부분은 양도세와 취·등록세의 적용대상이다.
정부가 미분양 주택을 해소하기 위해 마련한 양도세 감면은 기존 미분양 물량뿐 아니라 신규 분양에도 해당된다.
하지만 취득세와 등록세 감면은 지난달 12일 현재 지방자치단체에 미분양 물량으로 신고된 대상에 한하기 때문에 수요자의 주의가 요구된다.
따라서 지난달 12일 이후 입주자 모집공고를 내고 분양에 착수한 아파트 미분양 물량에는 취득세나 등록세 감면혜택이 주어지지 않는다.
이 점에서 미분양에 대한 양도소득세 면제나 감면혜택이 지난 2월 12일 현재 미분양이거나 신규주택까지 모두 적용하는 것과 차이가 있다.
행정안전부 관계자는 “취·등록세 감면혜택은 준공이 임박했는데도 팔리지 않는 악성 미분양 해소에 도움을 주고자 마련돼 시행되는 것”이라며 “2월 12일 이전에 미분양으로 확인된 아파트만 취·등록세 감면혜택을 받을 수 있다”고 말했다.
취·등록세 감면혜택을 받기 위해서는 계약 전에 미분양 확인서가 발급된 아파트인지도 따져봐야 한다.
지난달 12일 이전에 이미 미분양된 물량이라 하더라도 회사가 지방자치단체에 해당 아파트의 동·호수를 미분양으로 신고한 경우에만 감면혜택 대상으로 인정하기 때문이다.
또 이미 입주가 시작됐거나 입주가 얼마 남지 않은 미분양 아파트를 살 때는 반드시 해당 시·도의 취·등록세 감면 조례 개정이 있은 후 잔금을 내야 혜택을 받을 수 있다.
따라서 지방의회의 관련 조례 개정일자를 우선 확인해 개정일 이후에 잔금을 내고 등기를 해야 취·등록세 감면 대상이 된다.
이에 따라 행안부는 전국 시·도에 이달 말까지 관련 조례 개정작업을 마무리해 달라고 요청한 상태다.
결국 취·등록세 감면혜택을 모두 받으려면 적어도 지난 11일까지 지방자치단체에 미분양 주택으로 등록이 완료된 아파트를 구매해 내년 6월 말까지 잔금을 내고 등기까지 마쳐야 한다.
취득일은 잔금 납부일과 등기 이전일 중 먼저 도래한 날이 기준이고 등록일은 실제 등록이 이뤄진 날을 기준으로 한다.
따라서 내년 6월 이후 7월 정도에 등기를 하면 취득세는 감면 대상이 되지만 등록세는 감면 대상에서 제외된다.
한편 이번 미분양 취·등록세 감면혜택은 소유 주택 수와 무관해 1가구 다주택자도 혜택을 받는다. 또 공사비 등 대물변제로 받은 아파트의 경우 원칙적으로 감면 대상에서 제외되나 이 같은 경우라도 정상적으로 분양계약을 맺고 취득한 경우에는 감면을 받을 수 있다.
△부동산 시장 침체, 갈아타기 적기로
전반적인 부동산 시장 침체가 지속되면서 평형간 격차 감소로 인해 오히려 아파트 갈아타기에 적기라는 평가다.
중대형 아파트의 가격상승은 정체된 반면 중소형은 꾸준히 상승세를 유지하고 있어 큰 평형이나 인기단지로 이주를 고려했던 실수요자라면 발품을 팔아 직접 시장상황을 체크해 볼 만하다.
부동산정보업체 부동산114 대전충청지사에 따르면 지난달(지난 6일 대비 20일 기준) 대전지역 아파트 값은 0.03%의 변동률을 기록해 지난해 이후 꾸준히 하락세와 약보합세를 거듭하고 있다.
면적대별로 69~82㎡형 0.21%, 66㎡형 이하 0.04%, 102~115㎡형 0.03% 순으로 중소형 면적대에서 미약한 상승세를 보인 반면 119~132㎡형 -0.06, 135~148㎡형 -0.03, 152~165㎡형 -0.02%순으로 중대형 면적대에서 하락세를 보였다.
또 전통적으로 강세를 보이던 대전지역 인기단지의 가격 하락세가 몇 년 새 두드러지고 있어 상대적으로 비인기단지와의 가격격차 감소에 한몫을 했다.
한 부동산 중개업자는 “중대형 평수의 경우 인기단지나 비인기단지를 불문하고 전 지역에 걸쳐 물건이 남아있는 상태인데다 시장침체 여파로 가격흥정도 가능한 상태”라며 “인기지역으로 이주나 큰 평형으로 갈아타기를 노리는 수요자라면 지금부터 나서는 게 유리하다”고 충고했다.
그러나 몇 가지 갈아타기에 앞서 주의할 점도 간과하지 말아야 한다.
업계 전문가들은 평형이나 인기단지 갈아타기시 가능한 먼저 팔고 나중에 사는 원칙을 지킬 것을 강조한다. 무턱대고 집을 샀다가 살던 집이 팔리지 않을 경우 오히려 아파트 시장 침체의 역풍을 맞을 수 있기 때문이다.
갈아타기가 수월해진 호기이기는 하지만 실제 매입 시 상당한 추가자금이 필요하므로 은행 담보대출한도 등 자금계획도 철저하게 세워야 한다. 황의장 기자 tpr111@cctoday.co.kr
실수요자의 경우 자신의 여건을 냉정하게 고려하고 조건을 꼼꼼하게 따져보는 노력이 요구된다.
△양도세와 취·등록세, 아는 만큼 누린다
지난 2일 국회 본회의에서 통과된 조세특례제한법 개정안에 따르면 지방의 경우 지난 2월 12일부터 내년 2월 11일 사이 미분양 주택이나 신규주택을 매입할 경우 양도세를 면제하는 내용을 담고 있다.
이 기간 중 분양계약을 맺고 계약금만 납부하면 잔금을 치르지 않아도 양도세를 감면받게 된다.
최근 실수요자가 세제 혜택을 놓고 혼선을 빚는 부분은 양도세와 취·등록세의 적용대상이다.
정부가 미분양 주택을 해소하기 위해 마련한 양도세 감면은 기존 미분양 물량뿐 아니라 신규 분양에도 해당된다.
하지만 취득세와 등록세 감면은 지난달 12일 현재 지방자치단체에 미분양 물량으로 신고된 대상에 한하기 때문에 수요자의 주의가 요구된다.
따라서 지난달 12일 이후 입주자 모집공고를 내고 분양에 착수한 아파트 미분양 물량에는 취득세나 등록세 감면혜택이 주어지지 않는다.
이 점에서 미분양에 대한 양도소득세 면제나 감면혜택이 지난 2월 12일 현재 미분양이거나 신규주택까지 모두 적용하는 것과 차이가 있다.
행정안전부 관계자는 “취·등록세 감면혜택은 준공이 임박했는데도 팔리지 않는 악성 미분양 해소에 도움을 주고자 마련돼 시행되는 것”이라며 “2월 12일 이전에 미분양으로 확인된 아파트만 취·등록세 감면혜택을 받을 수 있다”고 말했다.
취·등록세 감면혜택을 받기 위해서는 계약 전에 미분양 확인서가 발급된 아파트인지도 따져봐야 한다.
지난달 12일 이전에 이미 미분양된 물량이라 하더라도 회사가 지방자치단체에 해당 아파트의 동·호수를 미분양으로 신고한 경우에만 감면혜택 대상으로 인정하기 때문이다.
또 이미 입주가 시작됐거나 입주가 얼마 남지 않은 미분양 아파트를 살 때는 반드시 해당 시·도의 취·등록세 감면 조례 개정이 있은 후 잔금을 내야 혜택을 받을 수 있다.
따라서 지방의회의 관련 조례 개정일자를 우선 확인해 개정일 이후에 잔금을 내고 등기를 해야 취·등록세 감면 대상이 된다.
이에 따라 행안부는 전국 시·도에 이달 말까지 관련 조례 개정작업을 마무리해 달라고 요청한 상태다.
결국 취·등록세 감면혜택을 모두 받으려면 적어도 지난 11일까지 지방자치단체에 미분양 주택으로 등록이 완료된 아파트를 구매해 내년 6월 말까지 잔금을 내고 등기까지 마쳐야 한다.
취득일은 잔금 납부일과 등기 이전일 중 먼저 도래한 날이 기준이고 등록일은 실제 등록이 이뤄진 날을 기준으로 한다.
따라서 내년 6월 이후 7월 정도에 등기를 하면 취득세는 감면 대상이 되지만 등록세는 감면 대상에서 제외된다.
한편 이번 미분양 취·등록세 감면혜택은 소유 주택 수와 무관해 1가구 다주택자도 혜택을 받는다. 또 공사비 등 대물변제로 받은 아파트의 경우 원칙적으로 감면 대상에서 제외되나 이 같은 경우라도 정상적으로 분양계약을 맺고 취득한 경우에는 감면을 받을 수 있다.
△부동산 시장 침체, 갈아타기 적기로
전반적인 부동산 시장 침체가 지속되면서 평형간 격차 감소로 인해 오히려 아파트 갈아타기에 적기라는 평가다.
중대형 아파트의 가격상승은 정체된 반면 중소형은 꾸준히 상승세를 유지하고 있어 큰 평형이나 인기단지로 이주를 고려했던 실수요자라면 발품을 팔아 직접 시장상황을 체크해 볼 만하다.
부동산정보업체 부동산114 대전충청지사에 따르면 지난달(지난 6일 대비 20일 기준) 대전지역 아파트 값은 0.03%의 변동률을 기록해 지난해 이후 꾸준히 하락세와 약보합세를 거듭하고 있다.
면적대별로 69~82㎡형 0.21%, 66㎡형 이하 0.04%, 102~115㎡형 0.03% 순으로 중소형 면적대에서 미약한 상승세를 보인 반면 119~132㎡형 -0.06, 135~148㎡형 -0.03, 152~165㎡형 -0.02%순으로 중대형 면적대에서 하락세를 보였다.
또 전통적으로 강세를 보이던 대전지역 인기단지의 가격 하락세가 몇 년 새 두드러지고 있어 상대적으로 비인기단지와의 가격격차 감소에 한몫을 했다.
한 부동산 중개업자는 “중대형 평수의 경우 인기단지나 비인기단지를 불문하고 전 지역에 걸쳐 물건이 남아있는 상태인데다 시장침체 여파로 가격흥정도 가능한 상태”라며 “인기지역으로 이주나 큰 평형으로 갈아타기를 노리는 수요자라면 지금부터 나서는 게 유리하다”고 충고했다.
그러나 몇 가지 갈아타기에 앞서 주의할 점도 간과하지 말아야 한다.
업계 전문가들은 평형이나 인기단지 갈아타기시 가능한 먼저 팔고 나중에 사는 원칙을 지킬 것을 강조한다. 무턱대고 집을 샀다가 살던 집이 팔리지 않을 경우 오히려 아파트 시장 침체의 역풍을 맞을 수 있기 때문이다.
갈아타기가 수월해진 호기이기는 하지만 실제 매입 시 상당한 추가자금이 필요하므로 은행 담보대출한도 등 자금계획도 철저하게 세워야 한다. 황의장 기자 tpr111@cctoday.co.kr
