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지정 두 달… 매매가·전셋값↑
2호선 트램·개발호재 등 영향
실수요자 매수에 투기세력도

투기과열지구 상승세도 여전…7·10 대책 영향 일부만 반영돼 시장 흐름은 더 지켜봐야

[충청투데이 박현석 기자] 정부의 부동산 대책 발표에도 대전 아파트값이 여전히 상승세를 유지하고 있다.

19일 한국감정원의 7월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향조사에 따르면 지난 13일 기준 대전 아파트값은 한 주 새 0.11% 상승했다.

이는 전주 0.09%와 비교하면 상승률이 소폭 반등한 수치로 지난달 마지막 주 이후 2주 연속 오름세를 회복하고 있다.

정부의 6·17 부동산 대책 이후의 시장 상황이 반영된 6월 다섯째 주 대전 아파트값은 0.005% 상승, 전주 0.75%와 비교해 0.70%p 줄어 상승세가 대폭 둔화된 바 있다.

그러나 이달 들어 7월 첫 주는 0.09% 상승했고 둘째 주 0.11% 상승하면서 상승률은 둔화됐으나 오름세를 이어가는 상황이다.

다만 이번 조사기간은 지난 7~13일로 전세대출보증 제한 및 주택시장 안정 보완대책을 담은 7·10대책의 영향은 일부만 반영됐다는 게 한국감정원의 설명이다.

지역별로 살펴보면, 조정대상지역인 대덕구는 0.16%올라 전주 0.03% 대비 0.13%p 올랐다.

투기과열지구로 묶인 나머지 지역들의 집값 상승세도 여전한 것으로 조사됐다. 동구는 0.10%로 전주 0.04% 대비 0.06%p 올랐다. 중구는 전주와 같은 0.08%로 보합세로 돌아섰고 서구는 0.14%로 전주 0.10%와 비교해 0.04%p 상승했다. 대전에선 유일하게 유성구만 0.07% 상승해 전주 0.12%와 비교해 0.05%p 하락해 상승폭이 둔화됐다.

전셋값도 오름세를 보이고 있다.

대전 아파트 전셋값은 0.19% 올랐다. 지역별로는 동구 0.16%, 중구 0.29%, 서구 0.24%, 유성구 0.08%, 대덕구 0.19% 상승했다.

지역 부동산업계 한 관계자는 “7·10 대책 이후 상황이 전부 반영된 게 아니다 보니 속단하기 이르다”며 “추후 시장의 흐름을 더 면밀히 지켜봐야 한다”고 말했다.

박현석 기자 standon7@cctoday.co.kr

대전-대덕구 조정대상지역·나머지 4개구는 투기과열지구 지정
청주-洞지역과 오창·오송읍 조정대상지역… 금융관련 규제 적용
소유권 이전등기前 분양권 전매제한…거래시 자금조달계획서 필수

[충청투데이 강대묵 기자] 최근 집값이 급등한 대전과 청주 대부분 지역이 조정대상지역과 투기과열지구에 묶였다. 
또한 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제가 강화된다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 17일 서울정부청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 이번 부동산 대책에 따라 대전은 동구·중구·서구·유성구 등 4개구가 투기과열지구에 지정됐으며 대덕구는 조정대상지역에 포함됐다. 청주는 동 지역과 오창·오송읍이 조정대상지역으로 묶였다.

정부는 대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 최근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률 기록했다고 부동산 대책의 배경을 설명했다. 이에 따라 대전과 청주는 금융관련 규제가 적용된다.

대전 서구 둔산동 크로바 아파트. 사진=연합뉴스

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하에는 50%, 9억 원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 투기과열지구는 LTV가 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과는 대출이 0%다. DTI는 40%로 묶인다.

또한 조정대상지역은 지역별로 소유권을 이전등기할 때까지 분양권 전매가 제한된다. 투기과열지구도 주택, 분양권 전매제한이 소유권이전등기(최대 5년)시까지 제한된다. 특히 투기과열지구·조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다.

이번 부동산 대책에서 수도권은 경기 수원과 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구 등이 투기과열지구 명단에 이름을 올렸다.

갭투자 방지 대책도 발표됐다. 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 전입해야 한다. 또한 투기과열지구 내 시가 3억 원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억 원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.

법인을 통한 주택 투자에 대한 세금도 강화된다. 법인이 주택을 팔 때 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지되고, 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해서도 종부세가 과세된다. 세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

세종시 등 전국 31곳 대상
지정 효력 시점도 앞당겨
전매제한 5~10년으로 연장
국토부 “10월중 개선 완료”

[충청투데이 최정우 기자] 오는 10월부터 세종시, 서울시, 경기도 일부, 대구 수성구 등 투기과열지구에만 분양가 상한제가 적용된다. 

12일 국토교통부에 따르면 당정 협의를 거친 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다. 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정한 것이 이번 개선 추진안의 골자다.

현행 주택법에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 3개월 간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

그러나 이번 개정안을 통해 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 수정했다. 현재 투기과열지구는 세종시를 비롯해 서울시, 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 선택요건 중에서는 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과(해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준)만 변경됐고 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지한다.

민간택지 분양가 상한제 지정 효력의 시점도 앞당겨졌다. 개정안은 재건축·재개발 사업도 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터 분양가 상한제를 적용토록 했다.

전매제한 기간도 늘어난다. 현재 3~4년에 불과한 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은, 개정안을 통해 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 5∼10년으로 연장했다.

또 아파트 후 분양이 가능한 시점을 현행 '지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후'에서 '지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후'로 개정하는 법률 개정도 추진된다.

이밖에도 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우 LH가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있도록 제도화해 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

국토부 관계자는 “분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란과 가격 급등에 따른 시장불안을 해소하기 위해 도입된 것으로써, 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다고 판단해 이번 규제책을 마련했다”며 “법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 오는 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상, 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도 이뤄 질 것”이라고 말했다.

세종=강대묵 기자·최정우 기자

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▲ ⓒ연합뉴스

투기과열지구로 묶인 세종시에서 특별공급하는 주택의 전매제한 기간이 기존 3년에서 5년으로 강화된다. 세종시는 현재 특별공급이 전체 물량의 70%를 넘게 차지한다. 정부가 최근 특별공급 물량을 확대하는 가운데, 분양을 받은 시점부터 5년간 주택을 사고 팔 수 없다는 점을 감안하면 앞으로 신도심 시장에서의 '분양권 거래'는 위축 될 수밖에 없다. 

정부는 이번 대책의 배경을 실수요자를 중심으로 한 시장개편으로 내세우지만, 일부 전문가들은 시장의 거래를 원천적으로 차단하는 과도한 규제라는 주장도 내놓고 있다. 가뜩이나 위축된 부동산 거래 시장이 냉각기에 접어들 수 있다는 관측까지 제기되고 있다.

정부는 15일 정부서울청사에서 이낙연 국무총리 주재로 열리는 제21회 국무회의에서 주택법 시행령 개정안을 심의·의결했다. 정부는 금수저 청약 논란에 따라 지난달 주택청약 특별공급제도 개선안을 발표했고, 개선안 가운데 투기과열지구의 특별공급 물량 전매제한 기간 연장을 국무회의에서 의결했다. 이는 주택이 필요한 실수요자들이 우선 물량을 공급받게 하겠다는 취지다. 

그동안 세종시 등 투기과열지구의 전매제한 기간은 소유권이전 등기 시점(통상 3년)까지였다. 앞으로 계약 후 소유권 이전 등기일까지 걸린 기간이 3년 이내인 경우에는 등기 후 2년은 주택을 보유해야 한다. 일각에선 이번 대책을 놓고 양도소득세 면제 등 세제 혜택을 보려면 2년은 보유해야 한다는 점에서 큰 규제로 볼 수는 없다는 시각도 있다. 

하지만 과도한 규제라는 주장이 앞선다. 세종시는 이주 공무원 등 특별공급 물량이 전체의 70% 수준인 만큼 이번 정책의 체감도가 높다. 최근 분양을 마친 2-4생활권 위너스카이의 경우도 총 771가구 중 일반물량은 30%에 수준인 231가구였다. 최근 정부가 신혼부부 등 특별공급 대상을 더욱 확대하면서 일반물량 규모는 더욱 줄어들 것으로 관측된다. ‘분양권 거래’가 위축될 수밖에 없는 구조다. 

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “이번 정부의 대책에 따라 세종시의 진입장벽이 높아졌다. 실수요자들만 주택을 보유하라는 긍정적인 효과도 있지만 시장 거래에 큰 영향을 끼칠 것”이라며 “일시적으로는 안정화가 될 수 있고, 투기수요를 잡을 수 있겠지만 향후 부작용은 클 수 있다”고 우려를 표명했다.

부동산 업계도 이번 규제의 문제점을 지적하고 있다. 또한 분양권 거래가 위축되면서 기축아파트로 매수세가 옮겨갈 질도 관전 포인트다. 류태열 세종시 채널부동산 과장은 “이번 정부의 대책으로 분양권 거래가 위축될 경우 기축아파트로 거래시장이 옮겨질 가능성도 있다”면서 “문제는 실제로 실수요자를 보호하려는 정책이 되기 위해선 전매제한 기간이 강화된 만큼 대출 규제를 완화시키는 것도 필요하다”고 밝혔다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

8·2부동산대책 영향 주목


▲ 정부의 8.2 부동산 대책 발표 후 첫 주말인 6일, 세종시 3생활권에 아파트 건설 공사가 진행 중이다.연합뉴스

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세종시 신도심(행정중심복합도시)이 청약불패의 신화를 이어갈 수 있을까. 

행복도시에 올 하반기 1만 여 가구의 대규모 분양물량이 예정된 가운데, 8·2 부동산 대책의 여파가 청약시장에 어떻게 작용할지 궁금증을 자아내고 있다. 

일각에선 강력한 부동산 규제로 청약률이 주춤할 수 있다는 관측이 제기되고 있다. 하지만 실질적인 행정수도의 길을 걷고 있는 세종시는 기초체력이 튼튼한 탓에 청약불패의 신화가 쉽게 깨지는 일은 없을 것이라는 주장도 교차하고 있다. 

7일 행정중심복합도시건설청에 따르면 올 하반기 행복도시 내에서 분양 예정인 공동주택(공공임대 포함)은 1-1생활권 723가구, 1-5생활권 1742가구, 2-1생활권 2677가구, 2-4생활권 3541가구, 3-2생활권 675가구, 6-4생활권 3100가구 등 총 1만 2458가구에 달한다. 

주요 분양물량을 보면 하반기 분양시장의 첫 테이프는 우남건설이 끊는다. 고운동(1-1생활권) M6블록에 283가구의 주택을 공급한다. 

해당 단지는 고운뜰공원과 인접한 곳으로 테라스하우스가 포함된 전원형 아파트를 선보인다. 또한 올 하반기에는 대규모 주상복합이 계획됐다. 

1-5생활권(어진동)에 한신공영이 H5블록에 646가구를 공급할 예정이다. 또한 우미건설은 H6블록에 468가구, 중봉건설은 H9블록에 628가구의 주상복합을 분양할 계획이다. 1-5생활권은 정부세종청사 인접지역으로 행복도시 내에서 높은 프리미엄을 형성하는 지역으로 관심이 높다. 

2-4생활권은 부원이 HC1블록에 528가구, 제일건설이 HC2블록에 777가구를 공급한다. 또한 한신공영이 HO1블록과 HO2블록에 1055가구를, 한화건설이 HC3블록과 HO3블록에 1181가구의 주상복합을 각각 분양할 예정이다. 

이 중 HO3블록은 두 개의 50층짜리 건물이 들어설 예정이어서, 행복도시의 랜드마크가 될 것으로 기대되고 있다. 6-4생활권도 주목된다. 현대건설이 L1블록(1990가구)과 M1블록(1110가구)에 총 3100가구의 대규모 물량을 공급한다. 해당 지역은 행복도시 내 특화설계의 완성판이라는 설이 돌고 있다. 

이처럼 대규모 분양 물량이 예정된 가운데 청약시장의 성적표가 최대 관심사다. 세종시는 투기과열지구 및 투기지역으로 중복 지정된 탓에 고강도의 규제가 적용되는 게 현실. 

세종시 부동산 업계 관계자는 “현재 일부 아파트를 중심으로 수천만원의 프리미엄이 떨어지고 있는 현상이 발생하고 있지만, 이는 무리하게 분양권을 매입한 다가구 주택자들이 양도세에 대한 차익을 줄이기 위해 서둘러 매물을 내놓기 때문”이라며 “세종시는 아직 수요층이 많은 게 사실이다. 도시의 미래가치를 보고 청약시장에 뛰어드는 실수요자들은 계속 이어질 것으로 관측된다”고 밝혔다. 다만 주택담보대출 기준이 60%에서 40%로 강화된 점은 자금력이 약한 실수요자들의 발목을 잡을 수 있을 것으로 보인다. 

건설사들은 청약시기를 저울질 하는 분위기다. 이동하 대한주택건설협회 대전·충남도회 사무처장은 “정부의 8·2부동산 대책 발표에 따라 하반기 청약 예정인 건설사들이 시기를 놓고 눈치작전을 펼칠 수도 있다”면서 “장기적으로 보면 세종시 공동주택 분양시장에 큰 영향을 끼치지는 않을 것으로 관측된다”고 말했다. 

행복청 주택과 관계자는 “아직까지 청약 일정 조정에 대한 문의가 들어오지는 않았다”면서 “현재로서는 일정대로 진행될 것”이라고 밝혔다. 세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr