분양권 전매제한 막혀 기존 거래 수요 쏠리는 '풍선효과' 영향
대전아이파크시티 2단지 전용면적 84㎡형 반년 새 1억 올라


[충청투데이 박현석 기자] 오는 8월부터 대전 민간택지 아파트의 분양권 전매가 막히면서 기존 전매가 풀린 단지들이 잇따라 신고가를 갱신하고 있다.

부동산 업계는 분양권 전매제한이 막히게 되면서 기존 분양권 거래에 수요가 쏠리는 풍선효과라는 분석을 내놓고 있다.

7일 지역 부동산 업계에 따르면 전매 제한제도는 분양받은 주택에 당첨됐을 때, 규정된 기간 동안 산 주택을 다시 파는 것을 제한하는 제도다.

대전은 비규제 지역에 속하고 지난해 공급된 단지들 모두 분양가 상한제 적용을 받지 않는 민간택지에 지어져 전매제한 기간이 당첨자 발표일로부터 6개월로 짧다.

그러나 오는 8월이면 전매제한기간이 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다.

사실상 분양권 전매가 금지되는 것이다.

지난달 11일 국토교통부가 이 같은 대책을 내놓으면서 지역 부동산 업계가 반응하기 시작했다.

사진 = 연합뉴스

신축 아파트의 분양권 거래의 희소성이 집값 상승의 도화선이 돼 높은 값에 손바뀜이 이뤄지고 있는 것이다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 3월 분양 이후 9월 전매제한이 해제된 유성구 복용동 대전아이파크시티 2단지 전용면적 84㎡형은(12층) 최근 9억 369만원에 팔렸다. 이 면적으로는 최고가 거래다. 같은 평형대가 지난해 11월 8억 1051만원에 거래돼 불과 반년 새 1억원 가까이 오른 셈이다.

서구 갑천3블록 트리풀시티 전용 85㎡형(13층)도 이달 들어 처음 8억원을 넘어섰다. 직전 거래가(5월 6억 6525만원·16층) 대비 약 4000만원이 오른 것이다.

중구 중촌동 중촌푸르지오센터파크 역시 전용면적 85㎡형(28층)이 지난 4월 22일자로 4억 3560만원에 손바뀜이 이뤄졌다.

분양권 전매 제한 금지 조치가 단치 차익을 노리는 투기 수요를 차단, 실수요자 위주의 청약시장일 이끌 것이란 기대감이 있는 반면 기존 분양권 가치가 오르게 되는 풍선효과가 발생하고 있는 것이다.

지역 부동산 업계 한 관계자는 "8월 이전 건설사들의 물량 털어내기에 이어 기존 분양권 전매가 이뤄지는 단지들의 가격 상승까지 제도 시행에 앞서 벌써 이런 문제점들이 포착되고 있다"며 "비규제 지역인 대전의 특성에 맞춘 지역적 핀셋 규제를 통해 건전한 부동산 시장 질서를 확립할 수 있도록 대책 마련이 필요하다"고 말했다.

박현석 기자 standon7@cctoday.co.kr

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전매제한 1→3년으로 늘어…공공택지 실수요 위주 재편
민간택지 투자 몰려 양극화

사진 = 연합뉴스

[충청투데이 심형식 기자] 지난해 말 외부투자자의 유입으로 달아오르기 시작한 청주 지역 아파트 시장이 다목적 방사광가속기 유치 확정 이후 활화산처럼 타오르고 있다. 하지만 청주시도 분양권 전매제한 강화 지역에 포함되면서 공공택지와 민간택지의 희비가 엇갈릴 것으로 전망된다.

국토교통부는 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 분양권 전매제한을 강화키로 했다.

주택법 시행령 개정안이 국회를 통과하면 지방 공공택지는 분양권 전매제한이 기존 1년에서 3년으로 강화된다. 국토교통부는 오늘 8월까지 주택법 시행령 개정을 완료할 예정이다.

25일 청주시에 따르면 청주 지역도 분양권 전매제한 강화 지역에 포함된다. 주택법 제64조에는 분양권 전매제한 대상으로 ‘분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위’라고 정의하고 있다. 또 주택법 시행령에는 수도권 지역 외라도 공공택지에서 건설·공급되는 주택은 분양권 전매제한 대상에 포함된다. 따라서 주택법 시행령 개정안이 원안대로 통과되면 청주 지역 공공택지에서 분양하는 아파트의 분양권 전매제한은 1년에서 3년으로 강화된다.

외부투자자 유입으로 시작된 아파트 가격 상승이 멈추지 않은 상황에서 청주 지역이 분양권 전매제한 강화 지역에 포함되면서 지역 내에서는 여러 예측이 나오고 있다. 우선 공공택지와 민간택지의 분양경쟁률 격차가 커 질 것으로 예상된다.

청주 지역에서 공급이 예정된 부지 중 공공택지는 청주시 상당구 동남지구, 청주시 흥덕구 청주테크노폴리스, 청주시 흥덕구 오송바이오폴리스다. 민간도시개발사업으로 진행된 흥덕구 가경동 홍골지구 및 민간공원개발은 민간택지다.

올해 하반기 동남지구와 오송바이오폴리스는 동양건설산업이 각각 ‘동남파라곤’과 ‘오송역 파라곤센트럴시티’ 분양을 준비 중이다. 동양건설산업은 애초 지난 3월 분양을 진행할 예정이었지만 코로나19의 여파로 연기했다. 동양건설산업은 다음달 중 분양을 시작할 예정이기 때문에 이번 제한의 영향은 받지 않을 것으로 보인다. 호반건설이 우미건설로부터 인수한 동남지구 B-8블록은 사업계획승인이 나지 않았다. 이번 분양권 전매제한 강화를 앞두고 호반건설이 공급을 서두를 지가 관건이다.

민간택지는 홍골지구에서 현대건설산업이 ‘가경 아이파크 5차’를 분양할 예정이고, 동남지구와 인접한 원봉공원 민간공원개발을 통해 원건설이 ‘힐데스하임’을 공급한다.

분양권 전매제한이 강화되면 당연한 수순으로 공공택지와 민간택지의 차별화가 이뤄질 전망이다. 권하중 한국감정원 청주지사장은 “청주의 아파트 가격 상승은 외부투자자가 주도하고 있는 상황”이라며 “분양권 전매제한이 강화되면 공공택지는 실수요자 위주, 민간택지는 단기투자 및 실수요자가 몰리며 양극화 현상이 일어날 것”이라고 설명했다. 하지만 분양권 전매제한 3년이 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 예상도 있다. 여전히 청주 지역 아파트 가격이 인근 도시보다 저렴한 상황에서 3년이라는 전매제한 기간이 투자를 망설일 만큼 긴 기간은 아니라는 반론도 있다.

심형식 기자 letsgohs@cctoday.co.kr

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사진=정재훈 기자 jprime@cctoday.co.kr

정부의 8·2 부동산 대책에 따른 세종시 공동주택 시장의 성적표는 어떻게 나왔을까. 세종시는 투기과열지구와 투기지역으로 중복지정되는 고강도 대책이 적용돼, 1억 원 이상의 집값 폭락설 등 온갖 소문이 끊이지 않고 있다. 

결론부터 말하면 신도심에서 거래되는 분양권 금액은 정부의 부동산 대책 발표 이후 2000만 원 수준 하락했다는 것. 현재로선 매도인과 매수인의 눈치작전이 치열해지면서 실거래가 활발히 이뤄지지 않는 분위기다. 연말까지 집값이 추가적으로 떨어질 수 있다는 부정론과, 장기적인 관점으로 볼 땐 행정수도 완성의 프리미엄에 힘입어 반등의 기회를 잡을 수 있다는 낙관론이 교차하고 있다. 

국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해 세종시 분양권 거래내역을 분석한 결과 9월(17일 기준) 분양권 거래금액의 평균 환산액은 3억 8197만원으로, 8·2 부동산 대책 이전인 7월 거래금액인 4억 139만원에 비해 4.8%(1942만원) 하락했다. 

분양권이 거래되는 단지는 전매제한이 풀리고 입주를 시작하기 이전의 공동주택이다. 각 단지별 층수를 고려하지 않고 최대, 최저 금액을 비교했을 땐 많게는 1억 원 이상의 차이를 보이는 곳도 있지만, 평균 환산액은 2000만 원 수준에 그친 것으로 나타났다. 

업계에 떠도는 1억 원 이상의 프리미엄 하락설은 특정단지에 국한된 사실임을 확인할 수 있다. 분양권 거래금액이 가장 큰폭으로 떨어진 곳은 3-1생활권 신동아 파밀리에 3차로 조사됐다. 해당 단지의 전용면적 101.6㎡가 7월 평균 거래금액 5억 2140만 원에서 9월 4억 4440만 원으로 7700만 원이 하락했다. 

반면 분양권 거래금액인 상승한 단지도 곳곳에서 발생했다. 최고 상승폭을 나타낸 단지는 3-3생활권 LH 펜타힐스였다. 전용면적 75㎡의 7월 분양권 평균 거래금액은 3억 359만원에서 9월 3억 4957만원으로 4598만원의 상승세를 보였다.

세종 부동산 업계는 정부의 부동산 정책의 효과로 고공행진을 펼치던 세종시 집값을 옥죈 것은 사실이라면서도, 특정 단지를 중심으로 한 세종시 집값 폭락설은 근거 없는 주장이라는 입장. 

시청 인근 보람동의 A공인중개사무실 관계자는 “세종시의 집값이 정부의 부동산 대책 발표 이후 하락세로 돌아선 것은 맞지만 수억 원의 집값이 빠진 것은 아니다”면서 “평균적으로는 2000만~3000만원 수준의 하락세를 보이고 있다는 게 업계의 공통된 시각이며, 행정수도 완성의 프리미엄에 힘입어 반등의 기회를 엿볼 수 있을 것”이라고 말했다. 

특히 분양권 거래금액을 제외하고, 입주를 마친 기존의 공동주택 가격은 보합세를 유지하고 있는 상태다. 한국감정원이 발표한 9월 둘째주 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 세종시의 매매가격 변동률은 0.0%로 보합세를 나타내고 있다. 반면 전세가격은 0.16%의 높은 상승률을 기록하고 있는 상황. 기존 주택들은 가격이 제라지걸음을 보이고 있는 상황에서, 젊은층 인구의 전세수요는 지속적으로 일고 있다. 

추가적인 하락세를 점치는 시각도 있다. 새롬동의 B공인중개사무실 관계자는 “현재 매도인과 매수인의 눈치작전이 치열해지면서 분양권 거래금액을 깎으려는 움직임이 점점 확산되고 있다”면서 “올 연말까지는 세종시 공동주택 시장은 부동산 대책의 영향으로 집값이 추가적으로 하락할 것으로 관측된다”고 밝혔다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

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내달부터 대전 서남부 택지개발지구에서 분양권 전매가 자유로워진다.

지방 공공택지 아파트의 경우 계약한 뒤 1년이 지나면 전매가 가능하도록 한 국토해양부의 ‘8·21 대책’에 따른 것으로, 서남부지구 내 9블록부터 해당된다.

분양권 전매시장은 기존주택매매시장, 분양시장에 이어 제3의 시장으로 불릴 정도로 지역 부동산 시장이 살아날 수 있는 변곡점이 될 수 있다는 게 업계의 설명이다.

10일 지역 부동산 업계에 따르면 정부가 ‘8·21 부동산 대책’을 통해 지방 공공택지 분양권 전매제한 기간을 종전 3~5년에서 1년으로 단축함에 따라 대전 서남부지구 내 아파트는 계약 1년경과 때 되팔 수 있게 됐다.

이에 따라 지난해 12월 20일부터 29일까지 당첨자를 대상으로 계약을 체결한 서남부지구 9블록 ‘트리풀시티’는 내달 하순부터 전매가 가능하다.

또 서남부지구 16블록 엘드 ‘수목토’의 경우 내년 3월 이후 전매가 가능하다.

지금까지 지방 분양아파트는 공공택지의 경우 전용면적 85㎡형 이하는 계약 후 5년, 85㎡형 초과는 계약 후 3년간 팔 수 없었다.

그러나 국토해양부의 주택법시행령이 개정,시행돼 계약 후 1년이 지나면 집을 팔 수 있다.

지난해 12월 중순 분양한 대전 서남부지구 9블록 트리풀시티(127~232㎡형 1872가구)는 분양가 상한제를 일찍 도입해 성공한 단지로 꼽힌다.

이 아파트는 분양가 상한제에다 유성구의 투기과열지구 해제와 마이너스 옵션 등을 제시한 것이 소비자들의 호응을 불러 2.6대 1의 청약경쟁률을 올렸다.

대전지역 공공택지의 분양권 전매시장이 사실상 부활함에 따라 부동산 재테크 환경도 급변하고 있다.

기존 주택 매매보다 분양권 거래를 통해 부동산 소액투자가 가능해지고, 등기 시까지 보유할 필요가 없어져 환금성까지 높아질 전망이다.

물론 ‘부동산 시장이 이제 본격 반등할 것’이라는 성급한 판단을 내리기는 어렵지만 향후 주택담보대출 인하와 거래세 인하 등 외부환경이 갖춰질 경우 다시 살아날 수 있는 전환점이 될 수도 있다는 평가다.

그러나 공공택지 아파트 분양권 전매 허용이 모든 아파트 단지에 좋은 것은 아니다.

인기 단지는 가치가 올라가는 효과를 볼 수 있지만, 미분양이 많고 입지가 좋지 않은 곳은 전매물량이 쏟아지면서 값이 더 떨어질 수 있다.

업 계 관계자는 “금융위기에 따른 실물경기 악화로 인해 당장은 거래 활성화를 기대하긴 어렵지만 경기 여건이 호전될 경우 공공택지 아파트 분양권 전매는 정체됐던 주택 거래시장이 활기를 되찾는 데는 촉매 역할을 할 것”이라고 내다봤다.

박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr

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최근 대전 서남부택지개발지구 내 아파트의 분양권 불법 전매가 성행하고 있어 단속과 대책이 시급하다.

지방 공공택지는 분양권 전매제한기간이 계약체결일로부터 1년으로, 이전에 분양권을 넘기는 것은 불법이다.

부동산업계 등에 따르면 서남부지구에서 '떴다방' 등이 매물을 확보, 암암리에 웃돈을 얹어 파는 불법 전매를 일삼고 있다.

실제 서남부지구 한 분양 아파트는 현재 웃돈이 붙어 시장에서 버젓이 거래되고 있다.

A 씨는 얼마 전 이 아파트 모델하우스를 방문해 "좋은 층이 있냐"고 문의했다 "5층 이하만 남아 있다"는 답변만 들었다.

이런 와중에 떴다방이 층도 좋고 명의도 직접 해갈 수 있다며 웃돈(프리미엄)을 요구하며 접근, 수백만 원의 웃돈을 주고 계약했다.

그러나 A 씨는 며칠 후 모델하우스를 재차 방문한 결과 계약한 동·호수는 미분양 물량으로 웃돈이 필요없는 가구였다.

이런 식으로 피해를 입은 피해자는 A 씨뿐만이 아니다.

B 씨는 200만 원의 웃돈을 주고 아파트를 계약했다 낭패를 봤고 C 씨는 900만 원까지 얹어준 것으로 알려졌다.

익명을 요구한 중개업소 관계자는 "업계에서는 정식계약하지 않고 가계약된 물량을 미끼로 일부 업자는 다 팔았다, 한두 개 판 업자도 있다는 말이 나돈다"고 말했다.

피해 사례가 확산되는 분위기를 짐작케 한다.

이처럼 떴다방은 아파트 분양대행사에게 접근해 일정 금액을 주고 분양권을 가계약한다.

이렇게 사들인 분양권은 수요자들에게 은밀히 접근해 다시 웃돈을 받고 팔아 넘긴다.

떴다방은 전매기간이 아닌데도 자신들의 가계약된, 이른바 로열층 아파트를 제시하면서 수요자에게 접근해 프리미엄을 챙기고 있다.

이것은 분명 정식 계약금을 지급해 최초 계약자가 돼야 하는데도 불구하고, 그 전에 불법적인 전매를 위해 가계약서를 만들어 언제든지 팔 수 있도록 한 불법행위인 것이다.

이에 대해 모델하우스 관계자는 "지금은 100% 분양률을 기록하지 못해 모델하우스에서 상담을 받으면 계약하지 않은 동·호수를 알려주고 있다"며 "그러나 가계약된 가구 중 본계약으로 이어지지 않는 것도 있다"고 전했다.

 박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr

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