세종시 신도심 행정중심복합도시의 공동주택 분양가격이 첫마을(한솔동) 첫 공급 이후 7년만에 33.5% 증가한 것으로 조사됐다. 이는 전용면적 84㎡(옛 34평형) 기준 8700만 원 수준 급등한 가격이다. 세종시는 최근 3.3㎡ 당 1000만 원이 넘는 고분양가가 이어지면서 실수요자들의 부담이 가중된 게 사실.
특히 부동산 핫플레이스라는 이유만으로 건설사들이 높은 분양가격을 책정해도 ‘100% 청약 완판’이라는 실적을 거두기 쉬운 구조다. 이를 악용(?)한 건설사들의 배짱 분양과 분양가심의위원회를 담당하는 행정중심복합도시건설청의 느슨한 규제가 도마 위에 오르고 있다. 
▲ ⓒ연합뉴스
29일 행복청의 ‘행복도시 연도별 기준층 분양가격’ 자료를 분석한 결과 2018년도 전용면적 84㎡ 기준 공동주택의 3.3㎡당 평균 분양가격은 1023만 원으로 세종시 첫 공동주택이 공급된 2011년 분양가격인 766만 원에 비해 33.5% 증가했다.
지난 7년간 연도별 분양가격 추이를 보면 2011년 766만 원, 2012년 793만 원, 2013년 768만 원, 2014년 858만 원, 2015년 881만 원, 2016년 901만 원, 2017년 998만 원, 2018년 1023만 원 등으로 증가세가 이어지고 있다.
이를 실수요자들에게 인기가 가장 높은 84㎡로 환산할 경우 2011년 아파트 가격이 2억 6044만 원(발코니 확장비 제외)에서 2018년 3억 4782만 원으로 7년 사이에 총 8738만 원의 가격이 폭등한 것이다.
최근 분양을 마친 공동주택의 분양가격은 84㎡ 기준 3억 중후반대를 기록하고 있는 게 사실이다.
세종시 최대 중심상업지역으로 주목받는 2-4생활권의 제일풍경채 위너스카이 84B 타입의 총 분양가격(발코니확장비포함)은 3억 7583만 원이며, 특화설계로 인기몰이를 한 6-4생활권 마스터힐스 84A 타입의 분양가격 3억 5591만 원이다.
이 같은 분양가격은 인근 지자체인 대전과 청주와 비교할 때 큰 차이가 없는 금액이다. 다만 동일 지역 내에서 단기간에 30% 이상의 분양가격이 급등한 것은 고분양가 논란의 소지가 있다는 게 부동산 업계의 시각이다.
세종시는 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 실수요자들을 중심으로 시장을 재편하겠다는 특수 지역이다. 하지만 이처럼 높은 분양가격은 서민들에겐 내집 마련의 꿈을 가로막는 높은 장벽으로 인식됨과 동시에, 자금력이 튼튼한 투기세력을 이끄는 구조로 이어지는 게 문제다.
세종의 한 시민은 “세종시는 향후 프리미엄이 급등 할 것이라는 기대감에 묻지마 청약에 나서지만, 결국 하우스푸어를 양산하는 꼴”이라며 “앞으로 예정된 수많은 공동주택의 분양가격이 고공행진을 펼칠 것으로 예상돼 부담감이 크다”고 밝혔다.
행복청 관계자는 고분양가 논란에 대해 “국토부의 공동주택 분양가격의 산정 등의 규칙에 의거해 분양가를 심의한다. 기본형 건축비가 오르고 있고 토지비용 등이 올라 이를 반영하고 있다”면서 “하지만 현재 건설사들의 제시한 분양가격을 최대한 낮게 조정해 분양가심의를 진행하고 있는 상황”이라고 말했다.
세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr
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대전지역 공동주택의 노후화 비율이 높아지고 있어 대책 마련이 요구되고 있다. 재개발·재건축사업이 새로운 트랜드로 자리매김하고 있는 가운데 주택 노후화에 대한 단계별 대응책이 시급하다는 지적이 이어지고 있다.
25일 한국건설산업연구원·대전세종연구원에서 배포한 '대전시 인프라 실태진단 및 투자 정책방향 세미나' 자료에 따르면 전국적으로 20년 이상된 주택은 평균 43.7%인 가운데 대전지역은 51.5%를 차지, 7대 특·광역시 중 최고치를 기록했다.
실제 공동주택현황(30세대 이상 주택 기준)을 분석해보면 대전시 내 공동주택 중 30년 이상된 공동주택은 전체 885동 중 184동으로 16.7%를 차지하고 있다. 특히 대전시내에 소재한 건축물 중 연면적기준으로는 81.7%(26만 6838㎡), 건물 수 기준으로는 64.7%(8만 1459개동)가 20년 이상된 건축물인 실정이다.
이마저도 신도심(서구·유성구)과 구도심(중구·동구·대덕구)으로 건물 노후화 진행 경계가 나뉘고 있어 지역 균형발전이 시급하다는 분석이다.
지역별 노후 건축물의 비율의 차이(연면적 기준)을 보이는 가운데 중구가 78.11%(총 건축물 수 2만 6947개소 중 노후건축물 2만 1047개소)를 기록해 가장 높았다.
이어 △동구 76.01%(노후 건축물 2만 1727개소) △대덕구 65.05%(〃 1만 3351개소) △서구 64.21%(〃 1만 8663개소) △유성구 32.33%(〃 6671개소) 등 순이었다. 이와 관련 한국건설산업연구원은 향후 2030년 기준으로 추정했을 시, 30년 이상 1·2종 시설물은 787개소로서 전체(36.9%) 비율보다 높은 37.2%를 상회할 것이라는 분석을 내놓고 있다.
이밖에 전국 소규모 취약시설(옹벽·육교·전통시장·지하도 등)에 대한 안전점검을 실시한 결과, 세종이 29개 점검시설 중 13개 시설이 '미흡 혹은 불량 판정’(44.8%)을 받으며 전국 1위에 링크, 충남이(41.4%) 2위를 기록했다. 대전은 점검시설 313개 중 103개 시설이 '미흡 혹은 불량 판정(32.9%)'을 받으며 7대 특·광역시 중 부산시 뒤를 이은 것으로 조사됐다. 상황이 이러하자 업계 전문가들은 1·2종 시설물 노후화에 대한 조기 대응이 시급하다는데 한 목소리를 내고 있다.
대전세종연구원 한 관계자는 “노후 건축물의 비중이 지속적으로 증가하고 있는 가운데 건축물 노후화에 대한 대응이 없을 시에는 향후 시민들의 안전불감증이 우려된다”며 "1·2종 시설물의 노후화에 대한 조기대응을 비롯해 구도심과 신도심의 균형발전 등의 단계적 대책마련이 시급한 상황”이라고 말했다.
한편 25일 대전상공회의소 회의실에서는 대한건설협회 대전시회가 주관하고 한국건설산업연구원·대전세종연구원이 주최하는 ‘대전지역 인프라 실태 진단 및 투자방향 세미나’가 열렸다.최정우 기자 wooloosa@cctoday.co.kr
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| ▲ 공동주택과 상가시장의 과도한 가격 책정 등으로 인해 세종시 거품론이 또 고개를 들고 있다. 지난 12일 세종시에 분양되는 한 아파트 견본주택에서 청약 희망자들이 상담을 하고 있다. 연합뉴스 |
세종시 거품론이 또 다시 고개를 들고 있다.
공동주택을 비롯해 상가시장까지 특정 단지를 중심으로 과도한 가격 책정이 이뤄져 시장의 질서를 어지럽히는 분위기다. 인구 거품론도 제기되고 있다. 세종시로 거주지를 옮기는 일부 젊은층은 저렴한 전세가격을 이유로 꼽고 있다. 향후 전세가격이 폭등할 경우 대전 등 인근 지자체로의 유턴 현상도 피할 수 없어 보인다.
거품론을 조장하는 가장 큰 요인은 공동주택 시장이다. 세종시 한솔동, 고운동, 아름동, 종촌동 등 기축아파트가 형성된 지역은 전용면적 84㎡ 기준 매매가격이 3억 원 대를 형성하고 있다. 이 같은 가격은 대전 도안신도시 및 청주 율량지구보다 비슷하거나 저렴한 수준. 하지만 시청인근 3생활권과 입주가 한창인 2생활권의 특정 단지에서 과도한 거품이 일고 있다.
2-2생활권 M9블록 금성백조예미지의 경우 101㎡의 매매가격이 8억~9억 원을 형성하고 있다. 3-2생활권 M4블록 중흥 S-클래스리버뷰의 98㎡ 시세는 7억 원 안팎을 보이고 있다. 이 같은 가격은 분양가의 2배를 뛰어 넘은 것. 거래가 쉽게 이뤄지지 않은 상태에서 호가만 유지되는 것은 과도한 거품이라는 게 전문가들의 주장이다.
상가시장도 거품론은 일고 있다. 세종시 프라자 상가의 경우 3.3㎡당 분양가격은 6000만~7000만 원으로 월 임대료는 200만~300만 원 수준이다. 아파트 단지 내 상가의 분양가격은 3.3㎡당 3000만~4000만 원으로 월 임대료가 200만 원 안팎을 형성하고 있다. 특히 설계제안공모를 통해 공급된 어반아트리움의 1층 33㎡(10평)대 분양가격은 10억 원을 웃돈다. 어반아트리움은 LH의 최고가 입찰에 대한 부작용을 최소화하기 위해 도입됐지만 오히려 높은 분양가격을 형성시켰다는 비난 목소리가 높다.
세종 부동산 업계 관계자는 “상가의 분양가격 및 임대료는 타 지자체에 비해 높게 형성 된 것은 사실”이라며 “문제는 높은 분양가격과 임대료 탓에 공실이 확산되고 있는 것”이라고 진단했다.
인구 거품론도 제기되고 있다. 통계청의 ‘2017 국내인구이동통계’ 자료에 따르면 세종시 전입인구는 8만 2073명, 전출인구는 4만 7383명으로 순이동인구는 3만 4690명으로 조사됐다. 전입 인구는 대전 2만 3707명(40.3%), 경기 7006명 (11.9%), 충남 6587명(11.2%) 순으로 비율이 높았다. 대전에서 유입된 비율은 2016년(34.8%)과 비교했을때 증가했다. 세종시 전출 인구는 대전(24.3%), 충남(16.1%), 경기(15.6%) 순으로 높게 나타났다.
세종시 전입사유는 ‘주택’을 꼽는다. 세종시 84㎡의 전세가는 1억 원대다. 저렴한 전세가격으로 젊은층이 세종을 찾고 있다. 향후 수년간 입주가 많아 전세가 급등은 어렵다. 하지만 시장이 안정기를 찾은 이후 전세가격이 올라 재계약 시즌을 맞아 자금력이 부족할 경우 대전 등으로 유턴을 하는 인구가 확산될 가능성이 높다.
세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr
▲ 사진 = 충청투데이 DB
세종시 신도심인 행정중심복합도시 건설 2단계(자족적 성숙단계 2016-2020년)를 맞아 도시계획 전반을 재검검해야 한다는 목소리가 높다.
국고 22조 원이 투입되는 행복도시는 대한민국 건국 이래 최대 규모로 신설되는 계획도시. 행복도시 예정지역 73㎢의 면적에 인구 50만 명이 거주하는 자족도시 건설을 목표로 비약적 성장을 거듭하는 중이다.
하지만 내면을 들춰보면 부동산 시장을 둘러싼 잡음, 인프라 건설 지연 등 풀어야 할 과제가 산적하다. 행복도시는 2030년까지 총 20만 가구의 공동주택이 공급된다. 현재 총 계획의 36%인 7만 1000가구가 준공을 마친 상태.
행복도시는 신도심 발전과정에서 충청권을 비롯해 전국 각지에서 이주민들이 몰려들면서 부동산 과열양상을 보인 게 사실. 정부는 8·2 부동산 대책을 통해 투기과열지구 및 투기지역이라는 강도 높은 중복규제를 던졌다. 하지만 부동산 시장의 질서는 좀처럼 자리를 잡지 못하고 있다. 실수요자를 중심으로 내집마련의 기회를 제공하겠다는 정부의 의지와 달리 높은 고분양 가격이 서민들에겐 높은 장벽으로 인식되고 있는 것.
세종시 신도시의 첫 공동주택은 2010년 LH가 2-3생활권 한솔동의 첫마을 아파트다. 당시 전용면적 84㎡의 평균 공급가격은 3.3㎡당 639만 원 수준이었다. 7년이 지난 현시점 분양가격은 두배 수준으로 껑충 뛰어 올랐다. 최근 분양을 마친 행복도시 2-4생활권 주상복합의 평균 분양가격은 발코니 확장비를 포함해 3.3㎡ 당 1200만 원까지 솟구친게 현실. 세종시는 분양가상한제가 적용되면서도 높은 분양가격이 이어져 서민들에겐 내집마련의 꿈이 점점 멀게만 느껴지고 있다. 정작 서민들은 높은 분양가격으로 청약의 기회마저 박탈되고, 자금력이 튼튼한 투자자들이 정부의 대책을 비웃으면서 향후 고가의 프리미엄을 노리면서 청약시장에 앞다퉈 나서고 있다.
상가시장도 문제다. 프라자상가의 경우 3.3㎡당 분양가격은 6000만~7000만 원, 월 임대료는 200만~300만 원. 아파트 단지 내 상가의 분양가격은 3.3㎡당 3000만~4000만 원으로 월 임대료가 200만 원 안팎을 형성하고 있어 높은 임대료 탓에 공실이 넘쳐나고 있다.
특히 시민 삶과 직격된 인프라 건설도 문제점이 부각되고 있다. 세종시는 총 22조 5000억 원의 예산이 투입되는 정부차원의 사업이다. 행복청 8조 5000억 원, LH가 14조 원을 부담한다. 2017년 12월 말 기준 집행예산은 행복도시 특별회계 4조 9000억 원, LH 예산 9조 3000억 원으로 총 63%가 집행된 수준.
문제는 정부의 예산이 매년 감소하고 있다는 것이다. 2006년 행복청 개청 이후 2008~2013년 예산 확보에 지속적인 상승세를 보였지만 2014년부터 하향세를 보였다. 2018년도 확보 예산도 2910억 원으로 역대 최저치다.결국 각종 인프라 사업이 속도를 낼 수 없는 처지다. 세종시 핵심 체육 인프라인 ‘종합운동장 건립 사업’은 세종시, 행복청, 기재부 등 관계기관들의 불협화음으로 예비타당성 조사 신청도 못하고 있다. 또한 금개구리 보존구역을 두고 갈등이 불거진 세종시 중앙공원 조성계획도 해법을 찾지 못해 완공 시점이 불투명하다. 백화점 부지 개발도 지난해 11월 개발용역을 마무리 했지만 후속조치가 선뜻 이뤄지지 못하고 있다.이밖에 행복도시 도시계획에 수립된 각종 대형 인프라 사업의 추진 시기가 늦춰지는 게 현실이다.
세종의 한 직장인은 “시민들의 삶과 직결된 인프라 건설에 정부의 관심과 예산 지원이 잘 이뤄져야 할 것”이라고 밝혔다.
세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr
▲사진=정재훈 기자 jprime@cctoday.co.kr
정부의 8·2 부동산 대책에 따른 세종시 공동주택 시장의 성적표는 어떻게 나왔을까. 세종시는 투기과열지구와 투기지역으로 중복지정되는 고강도 대책이 적용돼, 1억 원 이상의 집값 폭락설 등 온갖 소문이 끊이지 않고 있다.
결론부터 말하면 신도심에서 거래되는 분양권 금액은 정부의 부동산 대책 발표 이후 2000만 원 수준 하락했다는 것. 현재로선 매도인과 매수인의 눈치작전이 치열해지면서 실거래가 활발히 이뤄지지 않는 분위기다. 연말까지 집값이 추가적으로 떨어질 수 있다는 부정론과, 장기적인 관점으로 볼 땐 행정수도 완성의 프리미엄에 힘입어 반등의 기회를 잡을 수 있다는 낙관론이 교차하고 있다.
국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해 세종시 분양권 거래내역을 분석한 결과 9월(17일 기준) 분양권 거래금액의 평균 환산액은 3억 8197만원으로, 8·2 부동산 대책 이전인 7월 거래금액인 4억 139만원에 비해 4.8%(1942만원) 하락했다.
분양권이 거래되는 단지는 전매제한이 풀리고 입주를 시작하기 이전의 공동주택이다. 각 단지별 층수를 고려하지 않고 최대, 최저 금액을 비교했을 땐 많게는 1억 원 이상의 차이를 보이는 곳도 있지만, 평균 환산액은 2000만 원 수준에 그친 것으로 나타났다.
업계에 떠도는 1억 원 이상의 프리미엄 하락설은 특정단지에 국한된 사실임을 확인할 수 있다. 분양권 거래금액이 가장 큰폭으로 떨어진 곳은 3-1생활권 신동아 파밀리에 3차로 조사됐다. 해당 단지의 전용면적 101.6㎡가 7월 평균 거래금액 5억 2140만 원에서 9월 4억 4440만 원으로 7700만 원이 하락했다.
반면 분양권 거래금액인 상승한 단지도 곳곳에서 발생했다. 최고 상승폭을 나타낸 단지는 3-3생활권 LH 펜타힐스였다. 전용면적 75㎡의 7월 분양권 평균 거래금액은 3억 359만원에서 9월 3억 4957만원으로 4598만원의 상승세를 보였다.
세종 부동산 업계는 정부의 부동산 정책의 효과로 고공행진을 펼치던 세종시 집값을 옥죈 것은 사실이라면서도, 특정 단지를 중심으로 한 세종시 집값 폭락설은 근거 없는 주장이라는 입장.
시청 인근 보람동의 A공인중개사무실 관계자는 “세종시의 집값이 정부의 부동산 대책 발표 이후 하락세로 돌아선 것은 맞지만 수억 원의 집값이 빠진 것은 아니다”면서 “평균적으로는 2000만~3000만원 수준의 하락세를 보이고 있다는 게 업계의 공통된 시각이며, 행정수도 완성의 프리미엄에 힘입어 반등의 기회를 엿볼 수 있을 것”이라고 말했다.
특히 분양권 거래금액을 제외하고, 입주를 마친 기존의 공동주택 가격은 보합세를 유지하고 있는 상태다. 한국감정원이 발표한 9월 둘째주 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면 세종시의 매매가격 변동률은 0.0%로 보합세를 나타내고 있다. 반면 전세가격은 0.16%의 높은 상승률을 기록하고 있는 상황. 기존 주택들은 가격이 제라지걸음을 보이고 있는 상황에서, 젊은층 인구의 전세수요는 지속적으로 일고 있다.
추가적인 하락세를 점치는 시각도 있다. 새롬동의 B공인중개사무실 관계자는 “현재 매도인과 매수인의 눈치작전이 치열해지면서 분양권 거래금액을 깎으려는 움직임이 점점 확산되고 있다”면서 “올 연말까지는 세종시 공동주택 시장은 부동산 대책의 영향으로 집값이 추가적으로 하락할 것으로 관측된다”고 밝혔다.
세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr