다주택 종부세율 ‘최고 6.0%’, 기존 3.2%… 세부담 배로 늘어
취득세율도 1~4%→8%·12%, 1년미만 주택 팔면 양도세 70%
매각·월세 등 부동산 문의 빗발

사진 = 연합뉴스

[충청투데이 최정우 기자] 충청권 다주택자들이 부동산 처리 문제를 놓고 깊은 고민에 빠졌다.

정부가 7·10 대책에서 다주택자들을 대상으로 취득세, 종합부동산세(이하 종부세), 양도소득세(이하 양도세)에 대한 세금 부과율을 크게 끌어올린다고 밝히면서다.

지난 10일 정부는 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부(경제 중대본)회의를 열고 이런 내용을 담은 부동산 보완대책을 발표했다.

이 중대본회의의 핵심은 다주택자와 단기차익을 겨냥하는 투기성 거래에 대한 모든 단계에 세 부담을 강화했다는 점이다.

취득 단계에서부터 다주택자와 법인 대상으로는 주택에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올리고, 기존 4주택 이상에만 적용하던 중과세율 4%를 2주택에 8%, 3주택 이상에게는 12%로 세분화했다.

다주택자에 대한 종합부동산세 중과세율을 최고 6.0%로 높였다.

이는 기존 종부세 최고세율이 3.2%임을 감안하면 세 부담이 배로 늘어난 셈이다.

3주택 이상과 조정대상지역 2주택 보유자에게 높으로 보유세를 부과함으로써 주택 매각을 서두르라는 조치로 풀이된다.

양도세 또한 다주택자, 단기거래(1~2년)자들에게 부담으로 다가오긴 마찬가지.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용되는 중과세율을 현 시점보다 10%p 더 높여 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p의 양도세를 중과한다.

이는 기본세율까지 합치게 될 경우 양도세율이 각각 62%(2주택), 72%(3주택자)에 달한다.

단기차익을 노린 2년미만 단기보유 주택거래에 대해서는 양도세율을 지난해 12·16대책보다 높여 1년 미만 보유는 40%에서 70%로 2년 미만은 기본세율(6~42%)에서 60%까지 부과했다.

상황이 이렇게되자 지역중개업소마다 이번 대책으로 세금부담이 얼마나 늘어날지에 대한 문의가 잇따르고 있다.

대부분 앞으로 늘어나는 세금 부담, 종부세, 양도세 걱정에 주택매도를 상담하는 전화가 빗발치고 있다는 것이 업계의 전언이다.

사진 = 연합뉴스

내년 1월부터는 양도세가, 6월부터는 종부세가 상당한 폭으로 인상될 예정이어서 투기과열지구로 묶인 대전과 세종지역 고가의 집을 가지고 있는 다주택자들의 부동산 처리 문제에 대한 고민은 한동안 지속될 전망이다.

지역 부동산업계 관계자는 "지역 대장(고가)아파트를 소유하고 있는 다주택자들마다 이번 정부의 압박규제로 소유하고 있는 주택을 하나 팔아 세금 폭탄의 부담을 줄일지, 전세를 반전세나 월세로 돌려서 세 부담을 줄일지에 대한 문의가 속출한다"며 "다주택자들마다 세금폭탄을 피하기 위해 서구·유성구의 똘똘한 한 채로 갈아타 1주택자로 내려오거나 규제가 덜 한 상가투자로 눈길을 돌려야 하는지에 대한 푸념도 있다"고 말했다.

한편 정부는 다주택과 단기 매매 등 투기를 압박하는 대신 생애최초 주택마련기회를 늘리고 근본적인 주택공급방안도 마련했다.

국민주택의 생애최초 특별공급 물량은 기존 20%에서 25%로 늘리고, 신혼부부에게 특별공급 신청의 기회가 더 많이 돌아가도록 도시근로자 소득기준을 월 평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이(140%)으로 완화한다.

6·17부동산 대책으로 새로 규제대상이 된 지역에서 아파트 수분양자들이 잔금 대출을 받을 때 강화된 주택담보대출비율(LTV) 규제가 아닌 종전 규제(70%)를 적용해 기존에 이미 분양받은 분양권자들은 한숨 돌리게 됐다.

최정우 기자 wooloosa@cctoday.co.kr

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신도심, 8·2대책 발표 하루만에 프리미엄 최대 5000만원 떨어져
“투기 정리기회” 긍정 평가 있지만 “과도한 규제 적용” 전문가 지적도

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▲ 정부의 8·2 부동산대책으로 세종시가 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정되면서 지역 부동산 시장이 충격에 휩싸인 3일 오전 세종시 아파트 견본주택 밀집지역에서 한 아파트 상가 모집인이 고객을 기다리고 있다. 연합뉴스

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세종시 부동산 시장이 대혼란에 휩싸였다. 정부가 8·2부동산 대책을 발표한 지 단 하루만에 신도심(행정중심복합도시) 노른자 부지의 프리미엄이 5000만 원까지 급감했다. 이는 프리미엄 하락의 전초전이라는 게 중개업자들의 전언. 

내집 마련의 꿈을 꾸던 실수요자들의 상황도 마찬가지다. 주택담보대출 규제가 40%로 강화되면서 잔금 납부능력이 안돼 청약기회마저 박탈 당했다는 볼멘소리가 곳곳에서 번지고 있다. 세종 지역민들은 투기세력을 잡는 정부의 부동산 대책 취지는 공감하지만, 강남 4구와 동일한 수준의 과도한 규제는 오히려 지역 경제를 악화시킬 우려가 크다는 목소리를 높이고 있다. 실제 세종시 신도심 부동산 시장의 매매가격은 84㎡(옛 34평형) 기준으로 갓 4억 원을 넘긴 수준에 그친다. 

KB부동산의 시세(7월 24일 기준)란을 보면 세종시 신도심의 평균 시세는 3.3㎡당 1187만 원이다. 

지역별로 보면 어진동이 3.3㎡당 1495만 원으로 가장 높고 뒤를 이어 소담동(1383만 원), 보람동(1313만 원), 새롬동 1257만 원), 도담동(1247만 원), 종촌동(1069만 원), 아름동(997만 원), 한솔동(993만 원), 고운동(931만 원) 순을 나타냈다. 이를 34평으로 환산할 경우 종촌동, 아름동, 한솔동, 고운동의 평균 매매가격은 3억 초중반대 그친다. 해당 지역들은 정주여건이 완비 돼 실수요자들이 많은 지역이다. 

강남구의 시세는 3.3㎡당 평균 4082만 원으로 세종시의 3배에 육박한다. 인근 대전의 노른자 부지와 비교해도 큰 차이를 보이지 않고 있다. 

대전 도룡동의 평균 시세는 1376만 원, 도안신도시 상대동은 1119만 원, 도안동은 1013만 원을 보이고 있다. 

세종의 한 부동산 업계 관계자는 “문재인 정부 출범 이후 세종시 일부 지역을 중심으로 매매가격이 폭등한 것은 사실이지만, 이는 일부 세대에 국한된 이야기”라며 “세종시는 이제야 대전 도안신도시 수준의 매매가격이 형성됐으며, 이번에 적용된 부동산 규제는 과도한 것으로 해석된다”고 설명했다. 이어 “일부 10억 원이 넘는 펜트하우스와 강변뷰를 뽐내며 수억 원의 프리미엄이 붙은 주택을 세종시의 잣대로 평가해서는 안된다”면서 “정부가 행정수도 완성의 기대감으로 매매가격에 불이 붙은 세종시를 초장에 잡으려는 의도로 보이며, 결국 지역 경제 악화로 이어질 수 있다”고 덧붙였다. 

부동산 대책 발표 하루만에 세종시의 매매가격은 급감했다. 지역 핫플레이스로 부상한 3생활권(세종시청 인근)은 대책 발표 하루만에 프리미엄이 2000만 원에서 많게는 5000만 원까지 프리미엄이 다운됐다. 하지만 수요층들은 가격이 추가적으로 하락할 것으로 기대 돼 선뜻 매매에 나서지 않고 있다. 올 연말까지는 하락세가 이어질 수 있다는 게 중개업자들의 관측이다. 

반면 이번 정책을 긍정적으로 평가하는 시각도 있다. 대전의 한 지역민은 “세종으로 진출을 염두해 뒀는데 연일 매매가격이 치솟아 장벽이 너무 높았다”며 “특히 투기를 조장하는 다가주 주택들을 정리 할 수 있는 기회가 될 것”이라고 전했다. 

전문가들은 세종시에 적용된 부동산 대책이 과도하다는 쪽으로 기울고 있다. 정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 “세종시의 부동산 대책은 역대 최강으로 볼 수 있으며, 이렇게까지 과다한 규제를 적용할 필요가 있었는지 의문”이라고 밝혔다. 

김관호 한국공인중개사협회 세종시지부장은 “정부의 부동산 대책은 세종시에게 악영향”이라며 “인구 유입이 원활하게 이뤄져야 상가 등 시장이 발전할 수 있는데 우려가 크다”고 전했다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

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전문가들 “LTV·DTI 강화
시장 과열 잠재우기엔 한계”
업계 안도속 추가대응 촉각


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정부가 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자를 목적으로 한 수요가 증가하자 청약규제와 함께 수요를 조절하는 새로운 처방을 마련했다. 사진은 19일 세종청사 주변에 고층아파트들이 밀집돼 있다. 정재훈 기자 jprime@cctoday.co.kr

정부가 19일 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’과 관련, 세종시 부동산 시장에 미치는 영향은 극히 미미할 것으로 관측된다. 

세종시는 지난 11·3 부동산 대책에 따라 △전매제한기간 강화 △1순위 청약자격 제한 △재당첨 제한 등의 규제가 시행되고 있는 지역이다. 

이번에 추가로 포함된 규제는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)의 비율이 각각 10% 포인트씩 강화되는 내용을 담고 있다. 

LTV는 기존 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 규제가 강화된다. 즉 LTV가 10% 강화될 경우 기존 5억 원의 아파트로 3억 5000만 원의 대출을 받을 수 있었다면 이제부터는 3억 원이 가능하다는 뜻이다. 

집단대출도 LTV는 이주비·중도금·잔금대출 모두 규제비율이 70%에서 60%로 강화됐으며, 잔금대출에는 DTI(50%)가 새로 적용된다. 다만 부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 5억 원 이하 주택을 구입하는 무주택 세대에 대해서는 LTV와 DTI가 현행 수준으로 유지된다. 

세종시의 경우 공동주택 매매가격이 5억 원을 호가하는 단지는 아직 드물다. 2생활권과 3생활권 일부 대형 평형을 중심으로 5억 원을 넘는 단지가 속속 발생하고 있지만, 전용면적 84㎡의 경우 평균 3억-4억 원대를 유지하고 있어 이번 금융대출 규제대상에서 벗어나는 단지가 상대적으로 크다. 특히 5억원이 넘는 단지도 5000만 원 수준의 대출 차이로, 향후 투자가치가 높은 세종시의 거래에 제동을 걸기엔 역부족이라는 게 전문가들의 견해다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 “이번 부동산 대책은 정부가 과열된 시장에 대한 연착륙을 하기 위한 조치로 해석된다”면서 “일단 강도는 약하다고 볼 수 있으며, 효과적인 부분은 크지 않을 것”이라고 밝혔다. 이어 “다만 조정대상지역에 포함된 세종시는 향후 단속 등을 이유로 일정부분 영향은 미칠 수 있을 것”이라면서 “그렇다고 LTV와 DTI가 10% 포인트 규제가 강화됐다고 해서 일시적으로 과열된 시장을 잠재우기에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.

세종시 부동산 업계는 이번 정부의 규제 방안을 놓고 안도감을 내쉬는 분위기다. 그러면서도 정부의 추가 대응에는 촉각을 세우고 있다.

정부는 국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정을 적극적으로 검토하겠다는 뜻을 내비쳤다. 특히 정부의 이번 대책 내용에 올해 세종의 청약경쟁률이 104.8 대 1로 지난해(37.6 대 1)보다 더욱 상승했다는 내용이 담긴 점도 예의주시된다. 

세종시는 현재 입주가 본격화된 2·3생활권의 경우 대선 이전에는 프리미엄이 1억원 수준이었지만 현재 많게는 2억원을 호가하는 단지가 속속 발생하고 있다. 세종 부동산 업계 관계자는 “세종시에 현재 일고 있는 행정수도 완성에 대한 프리미엄은 향후 추가적으로 오름세를 보일 가능성이 높다”면서 “이번 부동산 대책으로 인해 세종시에 미치는 영향은 미미하지만 향후 추가대책 발표의 가능성이 있는 만큼 시장 상황은 더욱 지켜봐야 할 것”이라고 밝혔다. 

세종=강대묵 기자 mugi1000@cctoday.co.kr

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청약광풍 세종시 부동산 시장 숨 고르기



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▲ ⓒ연합뉴스

정부가 3일 발표한 부동산대책으로 인해 과열 양상을 보였던 세종시 주택시장도 숨 고르기에 들어갈 것으로 보인다. 

이번 부동산대책으로 세종시는 조정대상지역으로 지정돼 전매제한기간이 강화되고 재당첨 제한과 1순위 제한 등 청약규제가 강화됐다.

이로 인해 세종시 주택시장은 전매거래가 축소되고 청약경쟁률 하락이 불가피할 것으로 전망되고 있다. 

정부는 조정대상지역 선정기준으로 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳이라고 밝혔다. 

세종시는 지난달 26일 분양권 불법전매 등에 대한 검찰수사 결과 발표에서 200명이 적발되는 등 청약시장 불법행위가 성행한 것으로 나타났다. 부동산114가 금융결제원 자료를 토대로 분석한 자료에서도 올해 전국 아파트 평균경쟁률(1순위 기존, 특별공급 제외)이 13.91대 1로 집계된 가운데 세종시는 무려 36.34대 1을 기록해 전국에서 두 번째로 높았다. 이에 따라 정부가 주택시장이 과열 양상을 보이는 일부 지역에 대한 주택수요규제 방안을 검토하면서 세종시도 포함될 것으로 예상됐었다.

세종시는 부동산대책이 시행되면서 전매제한기간이 기존 1년에서 소유권이전등기시까지 연장된다. 이는 분양 이후 입주 때까지 전매가 금지되는 효과가 있다. 

또 재당첨이 제한돼 주택에 당첨된 세대에 속한 자는 재당첨 제한 대상자가 된다. 청약자격도 세대주가 아닌 자와 5년 이내 다른 주택 당첨자 및 구성원, 2주택 이상 소유주 및 구성원은 1순위에서 제외된다. 

전문가들은 전매제한기간을 소유권이전등기때까지 연장해 단기 전매차익을 기대하는 주택투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 청약경쟁률 고공행진 기록을 이어가는 등 과열 양상으로 치달았던 주택시장도 진정될 것으로 전망되고 있다.

이는 주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대된다는 점에서 긍정적으로 평가되고 있다. 

다만 이번 대책에 기존에 이뤄졌던 분양권 거래는 소급적용되지 않는다는 점에서 일부 인기가 높은 아파트의 분양권 웃돈이 크게 올라갈 수 있다는 우려섞인 분석도 나온다.

국토부 관계자는 “과도한 투자수요가 유입되는 것을 차단해 실수요자 중심의 주택시장 형성을 유도하기 위한 차원”이라며 “공급과잉이 우려되는 지역에서는 적정 수준의 주택공급을 유도하고 장래 주택경기 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 되지 않도록 관리하겠다”고 말했다.

세종=김일순 기자 ra115@cctoday.co.kr

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