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충청권 수익형 부동산 거래가 지역별로 큰 편차를 보이고 있다.
대전지역은 상업업무용 건축물 거래가 상승하고 있는 반면 세종·충남·북은 하락세를 보이고 있다.
21일 본보가 한국감정원 충청권 상업업무용 건축물 거래 현황자료를 분석한 결과 올해 1분기까지 대전은 1817건, 세종 1049건, 충북 2211건, 충남 4661건을 기록했다.
표면상으로 드러난 수치로는 충남·북이 활발한 거래가 이뤄진 것으로 보이지만 사실상 내막은 다른 상황.
대전은 지난 1월 458건을 시작으로 2월(444건), 3월(363건), 4월(606건)을 기록하며 상승세를 보이며 상업·업무용 부동산 거래량이 34.9% 증가했다.
반면 세종·충남·북의 경우 아파트 미분양 증가 및 유동인구 부족에 따른 상가 공실률이 높아지면서 상업·업무용 부동산 거래 감소 현상을 보이고 있다. 세종은 지난 1월(230건), 2월(262건), 3월(331건)까진 약진하다 4월(226건)하락세를 보이고 있으며 충북도 3월 786건 기준 4월 586건으로 거래량이 줄었다.
충남은 3월(1316건)대비 380여건이 감소한 것으로 집계됐다.
이중 충청권에서 유일하게 상승세를 보이고 있는 대전의 경우 수익형 부동산의 신규 공급 증가와 주택시장 규제에 따른 반사 이익 등의 영향으로 상업·업무용 부동산 거래량이 증가한 것으로 분석됐다.
특히 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 가능한 역세권 상가를 선점하려는 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 실제 유성구에 들어설 '디오토몰' 상가의 경우 도안신도시와 학하지구 등 주거지역 인근에 자리잡아 풍부한 배후수요를 확보하고 있다는 장점과 전철역(구암)과 인접해 있어 유동인구 수요를 끌어 모을 것으로 기대감에 투자자들의 이목이 집중되고 있다.
동구 용전동에 위치한 임대수익형 빌딩 또한 역세권이라는 입지 조건과 및 상권활용 및 대중교통 편의성 등으로 투자가치가 높은 임대 수익형 건물로 조명받고 있다.
한국감정원 관계자는 "대전지역의 경우 배후수요가 확실해 높은 몸값을 자랑하는 역세권 상가로 수요자들이 몰리면서 완판 속도나 경쟁률 면에서 비역세권에 비해 월등히 높은 매매거래를 보이고 있다”며 “하지만 세종·충남북지역은 유동인구 부족, 미흡한 개발호재 등 원인으로 상업·업무용 건물의 공실률이 높아짐과 동시에 부동산 가치는 떨어지고 있어 당분간 충청권 수익형 부동산의 엇갈린 기조는 이어질 전망”이라고 말했다.
최정우 기자 wooloosa@cctoday.co.kr
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세종시 주택담보대출 증가율 전국 1위… 웃어야 하나 울어야 하나
세종의 올해 주택담보대출 증가율이 전년대비 전국에서 가장 높게 증가한 것으로 나타났다. 반면 대전, 충남·북 대출 증가율은 전국 최하위군에 속했다.
한국은행이 28일 공개한 올해 10월 현재 예금취급기관(은행·저축은행·신협·상호금융·새마을금고 등 예금을 받는 금융회사)의 주택담보대출 규모는 550조 3000억원으로, 지난해 말 501조보다 9.8% 늘었다.
세종은 전국 최고 증가율을 보였다. 세종의 주택담보대출 잔액은 지난해말 3조 2194억원에서 10월 기준 4조 600억원으로 무려 26.1% 증가했다. 올해 저금리와 주택시장 금융규제 완화 영향으로 주택담보대출이 급증한 가운데, 부동산매입 수요가 늘었고 주택가격이 대폭 상승한 영향을 받은 것으로 분석된다.
인근 대전, 충남·북 주택담보대출 증가율은 상대적으로 낮았다. 대전의 올해 주택담보대출 잔액은 14조 2197억원으로, 지난해말 13조 5495억원 대비 5% 증가했다. 전국 최저 증가율을 보인 충북과 전북에 이어 낮은 증가율을 나타낸 것이다. 충북은 지난해 8조 9203억원에서 9조 2931원으로 4.2% 증가했다. 올해 14조 9316억원을 기록한 충남의 주택담보대출 잔액은 지난해말 14조 873억원 대비 6% 증가했다. 지역별로 보면, 제주는 전년대비 25.9% 증가해 세종 뒤를 이었다. 인천은 지난해 말 31조 2000억원에서 10월말 34조 8000억원으로 11.5% 증가했다. 부산은 10월까지 주택담보대출이 3조 8000억원 가량 늘어 10.9% 증가율을 보였다. 광주는 10% 늘었다.
이 같은 흐름 속, 11·3대책에도 여전히 ‘청약열기’ 정점을 형성하고 있는 세종의 내년 주택담보대출 증가폭은 분양물량 감소, 대출규제 강화와 함께 다소 축소될 것이란 관측이다. 지역 한 부동산 전문가는 “세종은 실수요가 풍부해 정부 부동산 대책에도 청약열기가 지속되고 있다. 다만 내년 분양물량이 절반가량 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있어, 주택담보대출에도 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다. 이승동 기자 dong79@cctoday.co.kr
청약광풍 세종시 부동산 시장 숨 고르기
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정부가 3일 발표한 부동산대책으로 인해 과열 양상을 보였던 세종시 주택시장도 숨 고르기에 들어갈 것으로 보인다.
이번 부동산대책으로 세종시는 조정대상지역으로 지정돼 전매제한기간이 강화되고 재당첨 제한과 1순위 제한 등 청약규제가 강화됐다.
이로 인해 세종시 주택시장은 전매거래가 축소되고 청약경쟁률 하락이 불가피할 것으로 전망되고 있다.
정부는 조정대상지역 선정기준으로 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳이라고 밝혔다.
세종시는 지난달 26일 분양권 불법전매 등에 대한 검찰수사 결과 발표에서 200명이 적발되는 등 청약시장 불법행위가 성행한 것으로 나타났다. 부동산114가 금융결제원 자료를 토대로 분석한 자료에서도 올해 전국 아파트 평균경쟁률(1순위 기존, 특별공급 제외)이 13.91대 1로 집계된 가운데 세종시는 무려 36.34대 1을 기록해 전국에서 두 번째로 높았다. 이에 따라 정부가 주택시장이 과열 양상을 보이는 일부 지역에 대한 주택수요규제 방안을 검토하면서 세종시도 포함될 것으로 예상됐었다.
세종시는 부동산대책이 시행되면서 전매제한기간이 기존 1년에서 소유권이전등기시까지 연장된다. 이는 분양 이후 입주 때까지 전매가 금지되는 효과가 있다.
또 재당첨이 제한돼 주택에 당첨된 세대에 속한 자는 재당첨 제한 대상자가 된다. 청약자격도 세대주가 아닌 자와 5년 이내 다른 주택 당첨자 및 구성원, 2주택 이상 소유주 및 구성원은 1순위에서 제외된다.
전문가들은 전매제한기간을 소유권이전등기때까지 연장해 단기 전매차익을 기대하는 주택투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 청약경쟁률 고공행진 기록을 이어가는 등 과열 양상으로 치달았던 주택시장도 진정될 것으로 전망되고 있다.
이는 주택 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대된다는 점에서 긍정적으로 평가되고 있다.
다만 이번 대책에 기존에 이뤄졌던 분양권 거래는 소급적용되지 않는다는 점에서 일부 인기가 높은 아파트의 분양권 웃돈이 크게 올라갈 수 있다는 우려섞인 분석도 나온다.
국토부 관계자는 “과도한 투자수요가 유입되는 것을 차단해 실수요자 중심의 주택시장 형성을 유도하기 위한 차원”이라며 “공급과잉이 우려되는 지역에서는 적정 수준의 주택공급을 유도하고 장래 주택경기 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 되지 않도록 관리하겠다”고 말했다.
세종=김일순 기자 ra115@cctoday.co.kr
6000여 세대에 달하는 미분양아파트 물량이 해소되지 않고 있으며 주택건설 경기는 내년 하반기까지 하향곡선을 그을 것이란 전망이 나오고 있다.
특히, 내년에도 아파트 사업승인 물량은 민간업체에서만 6000여 세대가 대기 중이어서 주택경기가 활성화되지 않을 경우 공급 과잉에 따른 건설사의 경영 위기도 우려된다.
▲충북 미분양 아파트 증가
지속적인 경기침체로 주택시장이 위축되면서 11월 현재 충북도내 미분양 아파트는 6240가구를 기록했으며, 이로 인해 건설사들도 자금조달 위기가 심화되고 있다.
충북도 및 주택업체 등에 따르면 11월 현재 미분양 아파트의 규모는 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 2524가구, 85㎡ 이상이 2627세대, 60㎡ 이하는 1089가구에 달한다.
미분양 물량을 분양가로 환산하면 가구당 평균 2억 원씩만 잡아도 1조 2480억 원의 자금이 미분양에 묶여 있는 셈이다.
특히 준공 후에도 분양되지 않고 있는 아파트도 1879가구에 달하고 있어 건설사들 또한 최대 위기에 봉착하고 있다.지역별 미분양 현황을 살펴보면 청주시가 2322가구로 가장 많았으며, 청원군 991가구, 제천시 947가구, 충주시 484가구, 옥천군 100가구, 영동군 59가구, 증평군 21가구, 진천군 304가구, 음성군 494가구, 단양군 18가구로 집계됐다.
김원호 대한주택건설협회충북도회 사무처장은 “도내 미분양 아파트 세대수가 6000세대에 육박하고 있다”며 “이러한 미분양 상황이 지속되면서 내년도 아파트 공급이 다시 시작되면 주택시장은 지속적으로 위축될 것으로 보인다”고 말했다.
▲2009년 아파트 공급 전망
충북도 및 청주시 등에 따르면 2009년 아파트 공급 물량 전망은 2008년(2만 4673가구)보다 74%가 감소한 6411가구에 그칠 것으로 예상되고 있다.
주택수요의 침체국면이 지속되면서 신규 주택건설 사업승인과 분양 실적은 크게 감소하는 등 미분양 아파트도 늘고 있는 것으로 나타나 내년도 주택 공급량은 급격히 줄어들 것으로 보인다.
이와 함께 현재 6240가구의 미분양 아파트 규모가 추가되면서 2009년 주택건설 공급은 올해보다 적은 1만 2651가구 수준에 머무를 것으로 전망된다.
하지만 올해 미분양 아파트가 전혀 소화되지 못한 상황에서 내년 상반기 또 다시 아파트 공급이 시작될 경우 주택 시장 위축은 지속될 것이라는 전망도 나오고 있다. 내년도 입주 물량이 두 자릿수 이상의 감소세를 나타내고 있음에도 2009년 하반기 지역 주택시장은 과잉공급현상이 진정세로 전환될 가능성은 희박하다고 분석하고 있다.
▲분양가 전망
실물경기 침체가 내년 하반기까지 지속된다면 주택 가격은 보합세를 유지하거나 내려갈 것으로 예상된다. 그러나 원자재, 토지가격 등의 외부 요인이 공급원가에 부담을 주는 만큼 큰폭의 인하를 기대하기는 여럽다는 것이 건설 관계자들의 전언이다.
주택건설협충북도회에 따르면 주택의 과잉공급이 지속될 경우 기존의 미분양 아파트는 가격이 내려갈 수 있어도 신규 공급 주택 가격은 떨어지지 않을 것으로 전망했다.
또 현 금융상황에서는 기존 주택을 분양받은 실수요자들이 자금 압박을 받으면서 집을 다시 내놓을 것으로 보여 주택 공급과잉현상은 지속될 것으로 내다봤다.
최영덕 기자 ydchoi@cctoday.co.kr
1가구 다주택에 대한 양도세 중과를 폐지하면 부동산 투기를 조장할 부작용이 없지 않지만 지역 부동산 시장에 수도권 등 외지 투자자들이 미분양 주택 등에 관심을 갖게 될 것이란 게 업계의 시각이다.
정부는 다주택자에 대해서도 1가구 1주택자와 마찬가지로 장기보유특별공제 혜택을 부여할 계획이다.
정부는 또 내년 초 이후 양도하는 주택에 대해 3년 이상 보유했을 경우, 연 8%씩 최대 80%까지 양도세를 공제해주는 세제개편안을 국회에 제출해놓은 상태다.
이에 대해 분양업체는 자금력이 있는 투자자들이 주택구매시 양도세 부담이 줄면서 아파트 신규 분양시장에 온기가 스며들 것으로 기대하고 있다.
대덕구 석봉동 금강엑슬루타워를 분양 중인 풍림산업의 마케팅팀 신재영 대리는 "1가구 1주택에 묶여 있는 사람들이 움직일 수 있는 발판이 마련됐다"며 "지역 자체의 수요보다는 수도권 투자자들이 거래시장 활성화를 이끌 것"이라고 내다봤다.
현재 1가구 2주택자는 양도차익의 50%, 3주택자 이상은 60%의 세금이 부과되고 있다.
정부 방침대로 양도세 중과 제도가 폐지된다면 다주택자도 보유 중인 주택 중 한 채를 팔 때 1가구 주택자처럼 일반세율(양도차익의 6∼33%)이 적용되게 된다.
부동산정보업체도 시장에 도움이 될 것이란 긍정론을 폈다.
김종호 부동산114 대전충청지사장은 "정부가 시장 활성화를 위해 내놓을 수 있는 처방전은 다 쓴 것 같다"며 "다주택자 양도세 중과 폐지는 수도권 투자자들이 지방 미분양 아파트를 사도록 해 투자세력과 실수요자 세력이 맞물려 부동산 시장을 움직이게 하려는 것"이라고 분석했다.
지역 주택업체도 다주택자 양도세 중과 폐지는 '부동산 부자를 위한 정책'이라는 비판이 있지만 지역 부동산 시장에 다소나마 거래 활성화 촉매 역할을 할 것으로 예상했다.
대한주택건설협회 대전충남도회 이동하 사무처장은 "다주택자에 대한 양도세 중과 폐지는 경기 활성화를 위해 세제로 할 수 있는 여러 대안 중 하나"라며 "지방 시장에 도움이 되겠다"고 말했다.
그러나 다주택자 양도세 중과 폐지만으로는 당장 부동산 경기가 살아날 가능성이 적으며 금융시장의 안정과 충청권 개발호재가 뒤따라야 효과를 낼 것이란 지적이 만만치 않다.
이동하 처장은 "지역 부동산 시장에 지역 실수요자와 수도권 투자자들이 맞물려 돌아가려면 극도의 혼란에 빠진 금융시장이 진정되어야 하고 2000년대 초 행정도시 건설과 같은 호재도 뒤따라야 한다"고 지적했다.
박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr
6·11 미분양 대책과 8·21 부동산 대책, 9·1 세제개편안 등 정부의 연이은 부동산 경기 활성화 대책에도 지방 시장의 반응은 차갑기만 하다는 게 전문가들의 시각이다.
충남 연기군 조치원읍 한 공인중개사는 "지방 주택시장은 사실상 일정부분의 투자 수요가 필요한데 실수요자만 인정하는 정부안은 부동산 시장 활성화에 악재나 다름없다"고 말했다.
가뜩이나 매매시장이 위축된 가운데 정부가 1주택자의 양도소득세 비과세 대상에 2∼3년의 거주요건을 추가하기로 하면서 가을 이사철에도 불구하고 매매거래가 사실상 올스톱됐다.
실제 대전 주택시장은 '9ㆍ1대책'이 발표된 이후 되레 큰 폭의 하락세를 보이고 있다.
9월 첫째 주 대전지역 아파트 매매가 변동률(지난달 22일 대비 5일)은 지난달 22일 -0.02%보다 하락폭이 큰 -0.08%를 기록했다.
양도세 감면을 주축으로 한 9·1 세제개편안이 발표된 후 지방 주택시장은 거래 침체가 가속화되고 있다.이 때문에 주요 아파트 시장은 매수세가 더욱 위축되며 거래침체가 장기화될 조짐이다.
일부 지역 아파트는 최근 팔아달라는 매물은 많은데 살 사람이 없어 물건이 쌓이고 있다.
대전시 서구 도마동 한 공인중개사는 "대학가 인근은 투자수요가 많은데 거주요건이 강화되면서 간간히 이어지던 매수문의마저 뚝 끊겼다"고 전했다.
충남·북 지역은 상황이 더 심각할 것으로 전망됐다.
외지인 투자가 많았던 충남 천안시와 아산시, 당진군, 공주시, 연기군, 충북 충주시 등에서 거주요건 강화의 후폭풍이 예고되고 있다.
여기에다 전문가들은 추석 이후에도 이와 같은 침체가 계속될 것으로 보고 있다.
이동하 대한주택건설협회 대전충남도회 사무처장은 "고금리, 고물가, 고유가 여파로 실질소득이 줄어드는 상황에서는 경기회복과 함께 주택담보대출 금리인하 등이 선행되지 않는다면 매수세가 쉽게 살아나긴 힘들다"고 분석했다.
정부의 활성화 대책이 대대적으로 나오지 않는 것도 문제라는 지적이다.
김종호 부동산114 대전충청지사장은 "지금은 각종 악재에 쌓여 있어 정책변수가 크게 힘을 발휘하지 못하는 상황"이라며 "현재 수요가 공급을 따라잡을 수 없는 상황인데다 집값이 오르만한 요인이 없어 거래가 부진하다"고 말했다.
박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr