충남개발공사 충남도청 신도시 조성 프로젝트…시행·시공 ‘윈윈’

    

	▲ 사진은 도청신도시 조감도. 충남개발공사 제공

충남개발공사는 충남도청 신도시 조성사업의 기초 인프라를 구축하는 동시에 오는 2012년 충남도청을 포함한 각종 기관 입주에 맞춰 주택 및 교육시설을 포함한 최적의 정주여건을 갖추기 위해 야심찬 프로젝트를 추진한다.

충남개발공사(사장 김광배·이하 공사)는 충남도청 신도시 내 2곳의 택지조성 공사와 지하차도 공사 등 3개 사업에 대해 대행개발사업자가 사업을 시행을 하고 공사대금 가운데 일부를 공동주택 용지로 현물지급하는 대행개발 입찰방식을 도입키로 했다고 밝혔다.

대행개발방식에 따라 지급되는 공동주택용지는 선호도가 높은 60~85㎡형 아파트를 공급할 수 있는데다 인근 공공기관과 상업지역과도 가까운 신도시 내 가장 우수한 입지조건을 갖춘 지역으로 분양가능성이 매우 높을 것으로 예상된다.

공사는 이달 중순 입찰공고를 내고 다음달 22일 입찰 및 낙찰자를 결정한다. 설계금액 대비 88%이하 최저가로 입찰한 업체를 낙찰자로 결정하고 현물로 매입할 공동주택지의 금액이 많은 순으로 순위를 결정한다.

▲ 도청신도시 토지이용계획도

▲ 대행개발사업 규모는

충남도청 신도시 대행개발사업은 공동주택용지 3개 블록 14만 2243㎡(949억 원) 규모다.

우선 신도시 2구역 내 88만 1000㎡ 규모의 2개 공구 택지 조성 공사는 설계금액 344억 원 규모로 사업자에게는 행정타운 및 홍예공원과 접한 5만 4531㎡의 공동주택용지가 지급된다. 이 주택용지는 용적률 180%로 17~20층 규모이며 853세대가 거주하게 된다.

2구역 내 190만 8000㎡에 이르는 3공구 공사(설계금액 270억 원)는 종합병원 부지와 인접한 4만 5175㎡의 공동주택용지기 공급되며 용적률 225%, 22~30층 규모로 883세대의 공동주택 건설이 가능하다.

지하차도 공사는 홍성과 예산으로 향하는 지방도 609호선의 원할한 교통흐름을 위한 것으로 246억 원을 들여 홍예공원과 행정타운을 가로지르는 기존 지방도를 지하로 연결시키는 사업이다. 건설사는 832세대 규모의 공동주택을 건축할 수 있는 4만 2537㎡규모의 주택용지를 현물로 받게된다.

▲ 공사·업체 중 누가 이익인가

공사는 물론 건설업체도 상호 윈-윈(win-win) 하는 동시에 명품 신도시의 초석을 다지는 사업이다.

일반적으로 대행개발 방식은 발주처 입장에서는 조성공사비를 조성용지로 지급해 자금부담을 완화할 수 있고 건설업체로서는 수주 기회를 확대하는 동시에 주택건설용지 매입비를 공사도급 금액으로 충당함으로써 토지 매입을 위한 현금 부담이 줄어드는 것이 장점이다.

도청 신도시 대행개발은 이같은 일반적 장점외에도 공사가 노리는 또다른 기대치가 있다. 가장 큰 목적은 도청사 입주시기에 맞춰 공무원과 유관기관 직원들이 거주할 수 있는 아파트 등 정주여건을 확보키 위함이다.

택지조성공사 등을 수주하는 건설업체들이 현물로 지급받은 공동주택용지에 올해 상반기 중 아파트 사업승인을 받아야 공사일정상 오는 2012년 청사가 들어설 때 직원들의 입주가 가능하다. 또 아파트 사업승인을 전제로 학교신축이 추진될 예정이어서 이번 대행개발은 신도시의 시금석과도 같다.

또한 택지조성 공사와 아파트 신축을 동시에 추진하려면 국내 굴지의 대형업체가 나서야 하고 이들의 브랜드 가치가 높은 아파트가 공급되면 향후 신도시 전체에 활력소로 작용할 것으로 기대된다.

업체 입장에서는 공사 낙찰률 상승에 따른 공사비 이윤 창출효과도 크다. 최저가 입찰은 70% 초반인 반면 대행개발은 88% 이하로서 최소 15% 이상 수익성이 높아진다.

아울러 분양 가능성이 양호한 위치의 토지를 초기감정가로 저렴하게 취득할 수 있다는 것도 업체로선 구미가 당기는 부분이다.

▲ 신도시 아파트 분양 전망은

대행개발 참여업체들이 가장 우려하는 부분은 아파트의 분양가능성 있느냐 하는 점이다. 하지만 초기 유입세대의 수요를 감안하면 이는 기우에 지나지 않는다는 게 중론이다.

아파트 수요를 살펴보면 공사 측이 최근 신도시 주변지역과 공공기관 등을 상대로 실시한 여론조사 등을 종합검토한 결과 공공기관 종사자 2780세대 가운데 30%인 1000세대와 홍성·예산·당진 등 주변지역 대상가구 19만여 세대 중 2%인 4000세대가 입주할 것으로 예상되고 있다.

여기에 금융, 대학병원 등 유관기관과 산업단지 유입인구 중 각각 1000세대가 입주할 전망이며 사회단체, 이주민 재정착 등을 감안하면 총 6000세대에 달한다.

반면 공급물량은 대행개발로 조성되는 2600여 세대와 공사가 자체추진하는 885세대 등 3485세대에 불과해 대행개발 참여사들이 좋은 조건하에서 분양할 수 있을 것으로 전망되고 있다.

하지만 이같은 대행개발이 성공적으로 추진되기 위해서는 유관기관의 적극적인 협조와 지원이 필요하다는 주장도 제기되고 있다.

우선 최소한의 도시서비스 기능 확충과 초기 입주민들이 정착하려면 유치원과 초·중학교 등 교육시설의 적기 개교가 전제돼야 한다는 것이다. 각종 기관 신축공사가 끝나고 아파트가 들어선다 해도 교육여건이 갖춰지지 않으면 신도시에 머물 수 있는 세대는 크게 제한될 수밖에 없기 때문이다.

아울러 이주자택지 내 근린생활시설을 활용해 상가, 음식점, 병의원 등 주민편익 생활시설을 확충해야 하며 상·하수도, 전기, 쓰레기처리, 도시가스 등의 시설도 갖춰져야 한다.

초기 신도시의 주류를 형성하게 될 공무원들의 입주를 이끌어내기 위해 충남도 차원에서의 재정지원방안도 필요하다.

홍성=이권영 기자 gyl@cctoday.co.kr