경매물건 권리관계 꼼꼼히 따져봐야

     냉기가 감돌던 주택시장이 조금씩 몸을 추스리면서 활력을 되찾는 모습이다. 특히 주요 단지 아파트들이 경매시장에 줄지어 나오면서 아파트 경매시장이 연일 후끈거리고 있다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다.

◆1단계: 물건 선정

경매에서 어떤 입찰물건을 선정하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 이미 결정된다고 해도 과언이 아니다. 한 달에 전국적으로 경매되는 물건량은 3만 건 가량이다.

많은 물건들 중에 가용금액, 지역, 종류 면에서 본인에게 적합하면서 수익성까지 있는 물건을 찾는다는 것은 상당히 중요하고도 힘든 과정이다.

그럼 경매물건은 어디서 정보를 얻을 수 있을까?

△신문공고

국가에서는 경매를 진행하기 14일 전에 해당 물건을 신문에 공고하도록 법률로 규정돼 있다. 신문에 보면 가끔 ‘법원경매 부동산의 매각공고’라는 제목으로 물건이 공고된다.

그러나 신문공고는 지면의 한계상 아주 기본적인 내역만 나와 있어 신문공고만 참고해 경매에 임하는 사람은 거의 없다.

△대법원 사이트(www.courtauction.go.kr)

다음으로는 대법원 사이트가 있다.

검색이 가능하고 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 볼 수 있다.

최근 사용자 편의를 한층 높여 리뉴얼했다. 무료로 이용할 수 있어 좋지만 등기부등본이 첨부되지 않고 분석이라기 보다는 정보 나열 형식이어서 초보자는 권리 판단의 어려움이 있다.

△유료정보업체

실제 경매정보사이트나 정보지를 통해 정보를 얻는 경우가 많다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 부동산 공적 자료가 수록돼 있고, 일반인들이 어려워하는 권리분석(등기부상에 설정된 여러 권리관계로서 인수와 소멸을 따지고, 보증금이나 계약기간을 보장해줘야 하는 임차인인지 여부를 가리는 것)을 물건마다 해 놓았다.

◆2단계: 현장조사

△부동산 관리상태 및 시세조사

마음에 드는 물건을 선정했다면 직접 현장을 방문해야 한다. 경매물건은 관리상태가 소홀할 수 있기 때문에 부동산의 상태도 확인한다.

중요한 것은 시세를 정확하게 파악하는 것이다. 주변 공인중개사를 통한 시세, 급매가격, 매도물량, 매수 분위기, 향후시세 전망 등을 파악한다.

△동사무소를 통한 전입세대 조사

다음엔 관할 동사무소에 들러 전입세대 조사를 해야 한다. 그 집에 살고 있는 사람은 누구며 언제부터 살고 있는지를 알아보는 것이다. 소유자와 임차인 중에 누가 사는지 임차인이 산다면 대항력이 있는지를 파악한다.

대항력이란 임차인의 전입신고 시점이 최초의 (근)저당, (가)압류 시점보다 빠를 경우 소유권 변동에도 존속기간과 보증금을 새 소유자에게 요구할 수 있는 권한이 있다. 대항력이 있을 경우 낙찰자는 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 중요한 사안이다.

△관리사무소를 통한 연체 관리비 조사

경매로 넘어가는 집 중에는 관리비가 밀려 있는 경우가 종종 있다. 체납된 관리비는 공용부문에 대해서 낙찰자가 인수해야 하므로 관리사무소를 통해 알아본다.

◆3단계: 낙찰가 산출

아무리 물건선정을 잘하고 현장답사 꼼꼼히 해도 결국 낙찰이 돼야 그 가격이 적절할 때 의미가 있는 것이다.

낙찰가는 미리 철저한 수익률에 근거해 산출을 해놓아야 한다.

법원경매 현장에서 정하는 것은 분위기에 휩쓸려 지나치게 높은 가격을 써낼 우려가 있기 때문이다.

△임차인 및 권리상의 추가 부담 여부

먼저 고려해야 할 점은 임차인의 보증금 인수 여부다. 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다면 그만큼 유찰시켜 가격이 떨어질 때까지 기다려야 한다. 물어줘야 하는 금액을 더해도 시세보다 저렴한 시점까지 최저가가 낮아졌을 때와 낙찰가를 계산해야 하는 것이다. 이때 취·등록세는 낙찰가가 기준이 되므로 절세 효과까지 볼 수 있다.

△시세와 예상 경쟁자 수

다음은 현장조사를 통해 파악된 시세가 고려대상이다.

이때 분명한 것은 감정가를 맹신하지 말고 조사한 시세와 감정가를 함께 비교해야 한다. 감정된 시점은 경매 시점과 6개월가량의 시간차가 나기 때문에 지금처럼 부동산 가격이 급락하거나 반대로 급등하는 시점에서는 시세와 차이가 클 수 있다.

감정가와 시세를 두루 감안해 낙찰 가능하면서 경쟁자를 근접하게 따돌릴 수 있는 적정선을 구하는 것이 결정적이다. 또 현장조사나 정보사이트를 통해 유효 경쟁자 수가 파악된다면 공격적 혹은 보수적 가격 결정에 도움이 된다.

△유사물건 낙찰사례 및 경매 통계

인근지역의 동종 물건 낙찰사례를 참고하는 것이 좋다. 낙찰가격과 경쟁률, 인기 정도를 파악하는 근거가 될 수 있기 때문이다.

◆4단계: 입찰하기

입찰 시 준비물은 본인이 직접 응찰하는 경우에는 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권)과 도장이 필요하다.

대리인이 입찰에 참가할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 갖춰야 한다. 보증금은 최저가의 10%를 현금이나 수표를 준비하면 된다.

입찰표는 법원에서 무료로 배포하며 입찰서 작성요령은 입찰표 하단에 있으므로 입찰표를 기제하기 전에 정독하도록 한다. 입찰가격을 잘 못 기재한 경우 줄을 긋고 정정하면 무효 처리된다.

반드시 입찰표를 다시 받아서 정확히 기제한 후 제출한다.

◆5단계: 잔금납부와 명도

△잔금납부 기한과 경락잔금대출

낙찰의 행운을 얻었다면 정해진 납부기간 내에 잔금을 내야 한다. 입찰하기 전에 물건에 대한 자금계획이 미리 세워져 있어야 한다. 낙찰은 받아 놓고 자금이 융통이 되지 않아 곤란을 겪는 일도 많다. 특히 예상만큼 대출 최고액이 미치지 못하게 될 수 있기 때문이다. 요즘처럼 금융기관에서 유동성 확보를 위해 심사를 까다롭게 하는 때는 더욱 그러하다. 잔금 납부기간은 낙찰일 이후 45일 이내에 납부하는 것이 가통이다.

만일 이 기간 동안 내지 못할 경우 보증금을 떼일 수 있다. 경매에서는 경락잔금대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 경락잔금대출이란 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관이 빌려주는 것을 말한다.

△인도명령신청과 명도

경매의 2대 난관 중 제1은 낙찰이고 나머지는 명도다. 명도란 낙찰받은 집에 점유하고 있는 사람을 내보내는 것이다.

헐값에 본인 소유의 부동산이 매각됐다는 피해의식을 가진 전 주인과 보증금에 손실이간 임차인이 있을 경우에는 낙찰자와 마찰을 빚을 수 있다. 인도명령은 대금납부 후 6개월 이내에 법원에 신청하면 대상자에게 명령문을 송달하는 것이다. 그럼에도 부동산 인도를 거부하게 되면 강제집행을 하게 된다.

이때 비용이 발생하므로 이 금액 범위 내에서 실무에서는 이사비용을 주고 타협해서 가능한 빠른 시간 해결하기도 한다.

박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr

자료제공:지지옥션 강은 팀장

♦ 충청권 아파트 경매동향

기       간		진행건수		매각건수	매각률	매각가율
대전	08. 8	118		58	49.2%	79.9%
	09. 7	102		46	45.1%	88.3%
	09. 8	139		73	52.5%	88.8%
충남	08. 8	247		120	48.6%	86.1%
	09. 7	202		105	52%	81.3%
	09. 8	240		97	40.4%	83.3%
충북	08. 8	149		52	34.9%	83.4%
	09. 7	226		126	55.8%	94%
	09. 8	374		109	29.1%	82.4%

♦ 충청권 아파트 경쟁률 1~2위 사례(2009년 8월 1일~8월 31일)

사건번호		소          재          지		매각일	감정가	매 각 가 (매각가율)
대전	09-4329	서구 월평동 무궁화아파트(102㎡)		8. 17	2억 2000만원	2억 2677만원 (103%)
	09-6288	중구 태평동 삼부1단지(57.6㎡)		8. 31	5600만원	5755만원 (103%)
충남	09-3394	천안시 서북구 백석동  호반리젠시빌 (85㎡)		8.  3	2억 2000만원	1억 9720만원 (90%)
	09-8375	천안시 서북구 두정동  극동늘푸른아파트(60㎡)		8. 31	1억 5000만원	1억 221만원 (97%)
충북	08-7969	충주시 연수동 연수아이파크아파트(99.9㎡)		8.  4	2억 2000만원	1억 7069만원 (78%)
	08-4833	딘양군 단양읍 별곡리  신성단양 미소지움아파트(85㎡)		8. 24	1억 1000만원	9026만원 (82%)

알기 쉬운 경매용어 ◆기일입찰과 기간입찰 법원이 경매 부동산을 파는 방식에는 3가지가 있다. 미술품, 농수산물 경매처럼 경매를 진행하는 사람이 불러주는 가격을 듣고 손이나 번호판을 들어 사겠다는 의사를 표현하는 호가방식과 지정된 날짜(매각기일)에 직접 경매법정에 나와 입찰표를 작성해 제출해야 하는 기일입찰, 그리고 정해진 기간 동안 입찰표를 우편으로 법원에 제출하는 기간입찰이 그것이다. ◆강제경매와 임의경매 강제경매는 채권자가 대여금반환청구소송 등을 제기한 후 법원으로부터 확정판결, 집행조서 등 집행권을 받아 신청하는 경매로 경매절차 상에 하자가 없으면 낙찰자의 소유권 취득이 인정돼 공신력이 있다. 임의경매는 부동산에 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권을 설정한 채권자가 이러한 담보권을 실현하기 위한 것으로 등기부 상에 해당 담보물권만 기입되어 있으면 경매신청이 가능하다. ◆말소기준권리(등기) 법률상의 용어는 아니나 경매투자에 있어 필수적인 권리분석의 기본이 되는 권리를 말한다. 부동산에 관한 권리 중 등기부에 기입되는 권리만이 말소기준권리가 되며, 등기부에 기재되지 않는 유치권, 법정지상권, 임차권과 일반채권은 말태기준권리가 될 수 없다. 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등 6가지 중 등기부상 접수일자가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 되며 실무적으로는 근저당권(저당권)이 대다수를 차지한다. 낙찰 후 말소기준권리는 등기부 상에서 말소되며, 말소기준권리 이후에 설정된 권리도 기본적으로는 등기부에서 사라진다.