방사광가속기 유치 등 최근 부동산 이상 과열현상
주택가격상승률, 소비자물가 상승률의 1.3배 이상
3년여 미분양관리지역서 규제지역으로 급변 주목
[충청투데이 심형식 기자] 최근 아파트 가격이 급상승하고 있는 충북 청주에 대한 조정대상지역 지정설이 흘러나오고 있다. 청주는 아직 미분양관리지역에서도 벗어나지 못했다. 정반대의 부동산 정책이 청주에서 충돌하는 것이다. 전문가들 역시 조정대상지역 지정에 대해 쉽사리 결론을 내리지 못하고 있다.
정부의 부동산 규제 대책에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있다. 주택법 시행규칙에 따르면 조정대상지역은 조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 전달부터 소급해 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가승상률의 1.3배를 초과한 지역중 △2개월 간 공급된 주택 월평균 청약경쟁률 5대1 초과 △국민주택규모(84㎡) 주택 월평균 청약경쟁률 10대1 초과 △직전월 소급 3개월간의 분양권 전매거래량 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳이 지정대상이다.
한국감정원에 따르면 3~5월까지 청주 지역 주택가격상승률은 0.67%다. 또 충북도의 3~5월 소비자 물가지수는 -1.2%다. 따라서 청주시는 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배 이상이라는 공통조건을 충족한다. 또 하위조건 중에서도 1~3월까지의 분양권전매거래량은 전년 동기 대비 168% 상승해 선택요건에 해당된다.
지정권자인 국토교통부가 청주시 혹은 다목적 방사광가속기 유치 확정 이후 아파트 가격이 급상승중인 청주 청원구, 흥덕구를 조정대상지역으로 지정할 수 있는 요건은 갖춘 것이다.
조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출규제가 강화된다. 또 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p 양도세가 중과되며 분양권은 6개월 전부터 입주시까지 전매가 제한된다.
하지만 실제 조정대상지역으로 지정될 지는 미지수다. 청주가 아직 미분양관리지역에서 벗어나지 못했기 때문이다. 2016년 10월 지정된 청주는 전국 최장기미분양관리지역 기록을 이어가고 있다. 지난해 말 외지인의 투자로 미분양이 급속히 줄기 시작했지만 지난 4월 주택도시보증공사가 발표한 제44차 미분양관리지역 선정·공고에 포함돼 최소한 7월 31일까지는 미분양관리지역이 유지된다. 미분양관리지역은 과도한 공급으로 인한 아파트 가격 하락에서 실수요자를 보호하기 위한 정책이다. 투기 방지 대책과는 정반대 효과를 발휘한다. 청주에서 두 가지 정책이 동시에 시행된다면 정부 정책끼리 충돌하는 모순이 발생하게 된다.
지역 사회에서는 조정대상지역 지정을 놓고 찬·반의 목소리가 점차 높아지고 있다. 외지 투자인의 투기에 지역 실수요자가 피해를 입기 전 미리 규제에 들어가야 한다는 의견과 이미 인근 대전, 세종, 천안의 아파트 가격이 상승했고 상대적으로 여전히 청주가 저평가된 가운데 규제가 지정되면 아파트 소유주들이 피해를 입는다는 의견이 엇갈리고 있다.
전문가들도 조심스런 입장이다. 권하중 한국감정원 청주지사장은 “청주는 이미 조정대상지역 요건을 갖췄지만 요건을 갖췄다고 무조건 지정하는 것은 아니다”라며 “최근 외지 투자인에 의한 청주의 아파트 가격 상승률이 전국적인 이슈가 되면서 조정대상지역 지정이 거론되고 있지만 여전히 거래주체의 절대 다수는 지역민이란 점도 검토 대상이 될 것”이라고 밝혔다.
한 지역 부동산 커뮤니티 매니저도 “조정대상지역 지정은 요건만으로 되는 것은 아닌것 같다”며 “청주가 최근 가격이 상승했지만 청주내 대부분 지역에서는 예전 가격을 회복한 수준에 그치는데 4년간 급등을 방치한 대전과 형평성 논란이 일 가능성도 있다”고 분석했다.
심형식 기자 letsgohs@cctoday.co.kr