'초고층아파트' 옹호론자들이 말하는 최대강점은 바로 '경제성'이다. 복합기능에 의한 토지이용의 극대화는 한국과 같은 좁은 땅덩어리에서는 더욱 효과적이라는 설명이다. 또한 이로 인해 얻은 잔여 땅은 공원 등으로 활용돼 도심환경 복구에도 도움이 되고, 지역의 랜드마크화도 기대할 수 있다는 주장이다.
여기에 교통문제의 해결, 도시확산의 방지, 시설의 집약적 이용에 따른 에너지 절약, 최첨단 주거양식의 제공, 도시안전의 도모, 매력적인 도시경관의 창출, 경제적 부가가치의 생산(생산유발, 고용창출 등), 도시경쟁력의 강화 건설기술의 선진화와 경쟁산업화 등 잠재적 효과가 무궁무진하다.
단 여기에는 반드시 조건 하나가 전제돼야 한다. 제대로 된 초고층아파트여야만 이들이 말하는 기대효과를 보장할 수 있다는 것이다.
그러나 현실은 그렇지 못하다. 특히 청주를 비롯한 지방에서 불고 있는 초고층아파트 바람은 상업용지에 우후죽순 격으로 들어서는 '주상복합' 형태를 취하면서 심각한 부작용을 낳고 있다.
현행법상 용적률 등에 제약이 따르는 주거용지가 아닌 상업용지에 주상복합아파트를 건설하면 주용도가 주거임에도 상업지역의 용적률을 그대로 적용받기 때문에 최대의 수익성을 보장하려는 민간 입장에선 너도나도 초고층을 올리려 들 수밖에 없다.
특히 '한정된 공간에서 보다 높이 올려야 더욱 많은 수익이 보장된다'는 민간개발업자들의 논리와 '건설업체의 수익이 높을수록 자부담을 줄일 수 있다'는 주민들의 기대심리가 절충하는 구도심 재개발·재건축·도시환경개선사업 지역의 경우 이같은 현상이 두드러진다.
따라서 '더 높게 더 많이' 지을수록 이익이 커지다 보니 도시 전체적인 입장은 외면한 채 한 구역의 개발수익만이 지나치게 강조되는 악순환이 반복되고 있는 것이다.
이 경우 개발수익 만을 좇는 건물배치 등 단지구성은 열섬현상, 오염물질 누적, 화재시 무방비 등 '초고층아파트' 반대론자들의 원론적 지적은 차치하더라도 초고층의 필수조건인 '일조, 환기, 통풍' 확보를 저해하게 된다.
결국 전반적인 도시경관을 기대하기 힘들 뿐만 아니라 향후 입주자들의 불편으로 연결돼 미분양 문제로까지 이어질 가능성이 농후해진다.
이같은 문제점이 있음에도 현실적으로 이를 제재할 수 있는 수단은 전혀 없는 실정이다. 현행법이 허용하는 범주 내에서 이뤄지는 도시개발인 이상 다소 무리한 초고층아파트 개발계획이다 하더라도 일선 지자체에선 승인해주지 않을 수 없기 때문이다. 다만 도시계획위원회를 통해 일부 조정 또는 권고가 고작이며, 이를 통해 기대할 수 있는 개선효과는 미미하다.
이와 관련 청주시 관계자는 "전반적인 도시구조에 반하는 개발계획이라 하더라도 법기준에 저촉이 되지 않으면 사실상 제재할 수단이 없다"며 "이 경우 승인을 불허하더라도 민간업체가 행정소송을 제기하면 지자체가 패소할 수밖에 없다"고 말했다.
전창해 기자 widesea@cctoday.co.kr