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다주택자 대출 규제를 골자로 한 새로운 총부채상환비율(DTI)이 내년 1월 본격 시행된다.
10·24 가계부채 종합대책의 후속인 신 DTI는 수도권을 비롯한 투기지역 등에서 우선 시행되며, 기존 DTI보다 차주가 보유한 부채를 포괄적으로 반영해 대출 규모를 줄이는 게 핵심이다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다.
신 DTI는 주택담보대출(주담대)을 2건 이상 보유한 차주의 경우 부채산정 때 모든 주담대 원리금 상환액을 반영한다. 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액이 줄어든다.
연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 금액을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어든다. 그만큼 대출 가능한 돈을 늘어난다. 가령 5억원을 만기 20년으로 빌린다고 보면 완전 분활상환은 DTI 분자에 들어가는 연간 원금 상환액이 2500만원(5억원/20년)이다.
거치기간은 대출 기간에서 제외되고 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3300만원(5억원/15년)이다. 대출 원금을 만기 때 한 번에 갚는 일시상환은 대출 기간이 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액은 5000만원(5억원/10년)으로 커진다.
신규 중도금이나 이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 새로 주담대를 받을 때 중도금.이주비 대출이 있으면 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 포함한다. 이자 상환액은 실제 부담액을 반영하고, 신용대출 등 기타대출은 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출 금리(잔액기준)에 1%p를 더한다. 또 1년간 소득만 확인하던 기존 방식에서 최근 2년간 증빙소득을 확인한다. 장래소득 증가가 예상되는 경우 나이 제한 없이 증가분을 반영한다.
신 DTI는 실수요자의 경우 최대한 보호한다. 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다. 이사 등으로 2개의 주담대를 보유할 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주담대 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영한다. 2년 내 기존 주택을 처분하고 기존 주담대 상환을 약정하면 신규 대출은 만기 제한을 적용하지 않는다.
한편 수도권이나 투기과열기구 등에서 적용되는 신 DTI와 달리 모든 가계대출과 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영해 대출하는 DSR(총부채원리금상환비율)은 내년 하반기 시행 예정이다.
조재근 기자 jack333@cctoday.co.kr
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