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#1. 15년째 대전 동구에 거주하고 있는 직장인 황 모(35) 씨는 최근 이사 건으로 걱정이 앞선다. 부동산 가치가 서서히 줄고 있는 동구를 떠날지, 관내로 거주지를 옮길지에 대한 고민이 황 씨의 결정을 좌우하고 있는 것이다. 그는 “현재 거주하고 있는 아파트도 가격하락이 이어지고 있어 걱정”이라고 말했다.

#2. e편한세상 대전에코포레 입주를 희망했던 자영업자 김 모(45·대전 중구) 씨 또한 고민이 있기는 마찬가지. 자신이 운영하고 있는 가게와 멀지 않다는 장점이 있어 동구를 선택했지만 부동산 가치를 장담할 수 없다는 지인의 훈수에 제동이 걸렸기 때문이다. 그는 “종잣돈 마련의 수단으로 부동산 투자를 기대하고 있지만, 이마저도 녹록지 않아 추가 대출을 통해 도심지로 입성해야 할지 고민”이라고 토로했다.

대전 동구의 부동산 가치평가에 대한 악재가 수면위로 등장했다.

대전 동구는 지난달 처음으로 '미분양관리지역'이라는 오명을 남기며 이 꼬리표가 장기화 될 것이라는 부정적인 견해가 이어지고 있다.

9일 주택보증공사(HUG)에 따르면 대전 동구가 지난달 미분양 관리지역으로 지정돼 ‘투자 가치 상실’우려라는 불명예를 예고하고 있다.

주택보증공사 관계자는 대전 동구는 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50%이상 증가한 적 있고 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 1.5배 이상으로 책정돼 미분양관리지역으로 지정됐다고 설명했다. 실제 오는 7월 준공을 앞둔 판암역 삼정그린코아(1565세대) 중 180여세대가 미분양 성적을 낳고 있는 가운데 지난해 용운동에서 분양을 시작한 e편한세상 대전에코포레(1320세대)도 화려한 시작과는 달리 400여세대가 아직 주인을 찾지 못하고 있다.

이같이 대전 동구 처럼 미분양관리지역으로 지정될 경우 추후 사업자가 부지를 매입할 시, 주택보증공사로부터 분양보증 심사를 받아야 하고 받지 않게되면 분양 보증이 거절되는 상황에 놓이게 된다.

현재 동구는 모니터링이 필요하다는 이유로 해제 예정일이 오는 6월 30일로 한 달 간 연장된 것으로 알려졌다. 이마저도 미분양관리지역으로 지정된 충청권 일부 지역의 사례를 비춰봤을 때 더욱 유보될 수 있다는 분석이 잇따르고 있는 상황이다.

앞서 충남(천안)과 충북(청주)지역은 각각 지난해 2월과 2016년 10월부터 현재까지 ‘미분양관리지역’이라는 족쇄를 제거하지 못하고 있을 뿐만 아니라 경기 안성·용인도 1년 넘게 해제 예정일이 연기되고 있다.

상황이 이러하자 해당 지역은 부동산 가격이 지속적으로 하락세를 보이고 있으며 신규 분양시장에서 좋은 성적표를 내지 못하는 악재에 맞닥드리고 있다. 심지어 충남 천안과 충북 청주시의 매매가는 지난 2월 각각 -0.21%, -0.14%의 하락률을 기록, 장기 부동산 침체와 맞물리며 전반적인 충청권 부동산 가격 하락세를 견인하고 있다. 

이에 대해 일각에서는 동구의 미분양사태가 이어지면 대전지역 부동산 양극화 현상이 더욱 짙어질 수 있다는 의견을 내놓고 있다. 

지역 부동산업계 한 관계자는 “삼정그린코아와 대전에코포레의 입주일이 다가올 경우, 정부의 부동산규제로 투자처를 찾지 못하 투자자들이 미분양으로 집값 하락세를 보이고 있는 동구로 시각을 돌려 해소될 수도 있지만 상·하반기 도안신도시를 중심으로 굵직한 분양이 예정돼 있어 장담 할 수 없다”며 “정부가 막대한 가계부채를 해결하기 위한 내놓은 가계부채종합대책(DTI·DSR)이 순차적으로 도입되면서 상황이 순탄치만은 않아 보인다”고 분석했다.

최정우 기자 wooloosa@cctoday.co.kr

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청주·천안·아산·서산·예산 등 HUG 미분양관리지역 불명예
과잉공급·세종 블랙홀현상 원인, 충남 1천·충북 556가구 미분양


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▲ ⓒ연합뉴스

충남 천안, 충북 청주 등 충청권 특정 대표 도시들이 ‘미분양관리지역’의 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 2일 수도권 9개 및 지방 20개 등 모두 29개 지역을 ‘10차 미분양관리지역’으로 선정해 발표했다.

충청권 지역에선 충남 천안·아산·서산시, 예산군과 충북 청주가 9차에 이어 10차 미분양관리지역 선정현황 목록에 이름을 올렸다. 미분양관리지역은 최근 3개월 간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역부터 미분양해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요지역까지 미분양 발생 위험도가 높은 지역이다. 

이들 지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)한 사업자는 분양보증 예비심사 대상에 포함된다.

예비심사를 받지 않으면 향후 분양보증(PF보증 포함)이 거절되기때문에 각별한 주의가 요구된다.

또 사업계획승인을 받은 사업장을 인수(매매, 경·공매 등)하는 경우에도 예비심사를 받은 후 사업부지를 매입해야 분양보증(PF보증 포함)을 받을 수 있다. 사업자의 아파트 공급이 제한될 수 있다는 얘기다. 

이런 가운데, 충남 미분양 물량은 지속적으로 늘어 1000가구를 돌파했고, 충북은 여전히 556가구 규모의 미분양 물량을 떠안고 있는 것으로 파악됐다. 이런 가운데, 이들 지역에서 발생하고 있는 청약 미달사태가 이목을 집중시키고 있다. 최근 충북 청주 오송바이오폴리스 지구에서 진행된 '오송역 동아 라이크 텐(970가구)'의 청약은 3개 주택형 모두 미달돼 600여가구를 재고물량으로 남겼다. 

'청주 금천 센트럴파크 스타힐스'도 6개 주택형 미달사태를 빚었다. 매머드급 단지인 천안 '두정역 효성해링턴 플레이스(2586가구)' 역시 일부 주택형 상품을 처리하지 못했다.

지역 부동산 업계 한 관계자는 “과잉공급이 문제다. 분양물량 조절 등 특단의 대책 마련이 시급하다”며 “집단대출 규제 등 주택시장 불확실성 여파와 함께 세종시 블랙홀 현상까지 맞물리면서, 분위기 반전을 이뤄내지 못하고 있다고”고 말했다.

한편 5월말 기준 미분양관리지역 미분양 주택은 모두 3만 9445가구로, 전국 미분양 주택 5만 6859가구의 79%를 차지하고 있다.

이승동·심형식 기자 dong79@cctoday.co.kr

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정부가 '10·21 대책'을 통해 수도권 투기지역과 투기과열지구를 해제하기로 함에 따라 본격적으로 수도권 규제완화에 나섰다는 지적이다.

특히 이번 대책은 글로벌 금융위기로 경제기반이 크게 흔들리는 와중에 건설경기마저 급랭하면 후폭풍을 감당하기 어렵다는 판단에 따른 긴급처방으로, 건설업체의 숨통만 터 줄 뿐 지방 부동산시장과 지역 수요자들에게는 제대로 된 효과를 발휘할 지 회의적인 시각이 강하다.

정부가 21일 내놓은 '가계주거부담 완화 및 건설 부문 유동성 지원 구조조정 방안'은 수도권 내 지정목적이 사라진 투기지역·투기과열지구 해제로 '대출규제 완화' 효과를 일으켜 다소나마 얼어붙은 수도권 거래시장을 회복시키는 데 있다.

정부는 내달 중 주택시장에 대한 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 투기지역·투기과열지구 해제를 추진키로 했다.

 정부는 그동안 수도권에 대해선 주택보급이 부족하고 집값이 불안해질 수 있는 점을 들어 투기지역 해제는 절대 불가라는 입장을 고수해왔다.

부동산정보업체 스피드뱅크 박원갑 소장은 "10·21 대책은 전반적인 불황 국면을 타개하기 위한 경기부양책의 일환으로 풀이되며 본격적인 수도권 규제완화라는 점으로도 의미 부여할 수 있다"고 평했다.

충청권 부동산업계도 10·21 대책에 큰 기대를 하지 않았다.

부동산중개업자 김 모 씨는 "매매는 한 달에 1건조차 성사되기 힘들다"며 "기존 입주자들도 10%를 넘어선 대출이자에 떠밀려 허덕이는 판에 쉽게 돈을 빌려 집을 살 수 있도록 유도한다는 정부방침은 서민의 입장을 생각해 보기나 한 것이냐"며 불만을 토로했다.

이 때문에 10·21대책 발표에도 불구하고 충청권 부동산시장 분위기는 냉랭하다. 거시경제 악화, 고금리, 집값 하락, 금융시장 불안 등 각종 악재가 많은데다 매수자들이 집값 하락을 내다보고 있어 매수를 꺼리고 있어 거래가 사실상 사라졌기 때문이다.

충청권 부동산업계는 정부의 대책에 수도권과 수도권 시장만 반영될 뿐 지방 분양시장과 거래시장은 여지없이 빠져 시장이 살아나는 데는 한계가 있을 것으로 내다봤다. 건설업계는 10·21 대책으로 미분양과 자금난 해소 등 유동성 위기를 피하는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있지만 도덕적 해이를 부추긴다는 반발감도 크다.

회사원 김 모(38·대전시 서구 삼천동) 씨는 "지방의 주택구매 심리가 너무 얼어붙어 문제인데 정부가 이를 우선적으로 해소하려는 노력보다는 경기부양이라는 취지 아래 건설사 살리기에만 급급한 것 아니냐"고 질타했다.

박길수·김재광·황의장 기자

bluesky@cctoday.co.kr
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'미분양 아파트 현황 통계'가 주택건설업체들의 불성실 신고로 정확성이 떨어지고 있다.

건설사 입장에서는 미분양 물량을 정확히 신고해야 하는 법적의무가 없는데다, 대외적 이미지를 고려해 축소신고하고 있지만 정확치 않은 통계 때문에 시장 상황을 제대로 보여주기 어렵다는 지적이다.

대전시가 내놓은 지난 8월 말 기준 미분양 아파트 현황에 따르면 미분양 물량은 2771가구로 조사됐다.

올 들어 최고치를 기록한 지난 6월 3129가구에 비하면 적지 않게 줄어든 수준이다.

그러나 이 중에서 서남부택지개발지구 내 분양한 한 아파트 단지의 경우 지난 6월 미분양 아파트 조사 때는 370가구였으나 7월에 458가구로 100가구 가까이 늘었다가 8월에 369가구로 다시 급감, 고무줄 통계라는 지적이 일고 있다.

유성 덕명지구에서 분양한 한 단지는 지난 7월까지 미분양 물량이 340가구에 달했으나 8월에 185가구로 신고됐다. 한 달 사이 155가구의 미분양이 소진됐다(?)는 통계 수치이다.

미분양 물량이 한 달 사이 100가구 늘어난 단지도 있다. 대덕테크노밸리 한 아파트 단지는 지난 6월 말 137가구로 신고됐으나 7월에 전월대비 100가구 늘어난 237가구로 늘었다.

이뿐만이 아니다. 아예 모델하우스도 없고 현장공사조차 착공하지 않고 있는 단지까지 미분양 물량으로 취합하고 있다.

이에 대해 업계 관계자는 "주택건설업체 입장에선 계약률이나 미분양 가구수가 알려져 회사 이미지에 보탬이 되지 않을 것"이라고 말했다.

시가 매달 취합하는 미분양 자료는 국토해양부의 미분양 아파트 통계기준으로 활용된다. 하지만 미분양 자료제출은 강제 조항이 아니어서 건설사들이 축소신고를 해도 확인할 방법이 없다.

시 관계자는 "건설사들이 정확한 수치를 알려주지 않아 통계를 작성하는 데 문제가 생긴 것 같다"며 "한 번 확인해 보겠다"고 말했다.

 박길수 기자
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정부가 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 미분양 주택도 매입한다.

정부는 1일 최근 중대형의 미분양이 크게 늘어 주택업계의 어려움을 덜어 주기 위해 중대형 미분양주택도 매입하기로 했다.

국토해양부에 따르면 대한주택보증이 지방의 미분양주택을 환매조건부로 매입하도록 허용하는 방안을 시행하기위해 지난 29일 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다

국토부는 관계부처 협의 등을 거쳐 이달 말 시행한다는 목표이다.

환매조건부 매입은 대한주택보증이 현재 건설 중인 미분양 아파트를 분양가의 70~75% 수준에서 사들인 뒤 준공 시점에 다시 건설사에 되파는 방식이다.

대한주택보증이 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 매입하는 것은 주택공사와 차이가 있다.

대한주택보증은 건설 중인 아파트를 사들여 완공 시점에 환매를 목표로 하기 때문에 사실상 담보대출 성격이 강하다.

반면 대한주택공사는 준공 후 미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 활용하고 있다.

건설업체는 주택이 준공되는 시점에 콜옵션을 행사해 아파트를 되살 수 있다.

시장 상황이 좋지 않아 분양이 어려울 것으로 판단되면 콜옵션을 행사하지 않아도 된다.

대한주택보증이 환매조건부 미분양주택 매입에 투입할 자금은 최대 2조 원 정도가 될 전망이다.

미분양주택의 공공기관 매입은 대한주택공사에 이어 대한주택보증이 두 번째이다.

 박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr
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전국 미분양주택이 지난 7월 말로 16만 가구를 돌파, 미분양 집계를 시작한 1993년 이후 역대 최고를 기록한 가운데 대전, 충남지역은 전달에 비해 감소했다.

국토해양부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양주택은 16만 595가구로 전달의 14만 7230가구보다 1만 3365가구(9.1%) 증가했다. 이는 미분양 집계를 시작한 1993년 이후 최고치로, 지금까지는 1995년 10월의 15만 9471가구가 최고였다.

그러나 지난해 말 대비 올 상반기 미분양 가구수가 크게 늘어난 대전, 충남은 전국 상황과는 다른 모습을 보였다.

대전의 경우 지난 7월 말 3000가구로 집계돼 전달의 3076가구보다 76가구(-2.5%) 줄었고, 충남도 1만 6750가구에서 1만 6646가구로 104가구가 줄어 0.6% 감소했다.

충북은 지난 6월 6074가구에서 7월 6523가구로 7.4% 증가했다.

특히 '악성 미분양'인 준공 후 미분양 주택은 대전, 충남, 충북별로 큰 차이를 보였는데, 충남이 4145가구로 가장 많고, 충북이 1997가구로 2000가구에 육박했다.

대전은 912가구로 집계됐다.

대전, 충남 미분양 감소현상은 신규물량이 지난 7월에 없었고, 주택건설사들이 미분양을 하나 둘씩 소진하는 등 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 이에 따라 분양시장이 개장하면 미분양 적체현상은 되풀이 될 것으로 보인다.

업계 관계자는 "6·11 지방 미분양대책이 큰 효과를 내지 못하고 있고 신규물량의 수요자가 많지 않기 때문에 미분양 적체 현상은 또 나타날 것"이라고 내다봤다.

박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr

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정부가 주택공급대책을 내놓았지만 대전, 충남·북지역에 미분양이 늘고 있는 시점에서 오히려 주택시장을 침체시키는 부작용만 초래할 수 있다는 지적이 많다.

서민용 주택을 늘리는 것은 올바른 방향이지만 지역에 미분양이 증가하고 집값 하락에 따른 후유증을 우려하는 상황에서 공급 확대가 시의적절치 않다는 것이다.

국토해양부는 지난 19일 '국민 주거안전을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택건설 방안'을 발표해 수도권에 매년 30만 가구씩 10년간 300만 가구, 지방에 매년 20만 가구씩 200만 가구를 짓기로 했다.

지방의 경우 도시내 주거지역 등을 활용해 매년 12만 가구를 민간주택으로 짓고, 나머지는 도시 인근 시가화 예정용지와 그린벨트 조정가능지 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 매년 8만 가구를 공급할 방침이다.

그러나 공급확대가 지역 미분양 사태를 더욱 악화시킬 것이란 우려의 목소리가 높다.

현재 대전, 충남·북 미분양 물량은 2만 가구를 넘어섰다.

대한주택건설협회 대전·충남도회 관계자는 "9·19 부동산 대책엔 지역 주택시장의 최대 현안인 미분양 주택에 대한 해법이 제시되지 않았다"며 "집을 사려면 대출을 받아야 하는데 무작정 공급만 늘리다가는 가계 빚만 불어날 수 있다"고 내다봤다. 시장이나 건설업계 사이에선 기존 분양가보다 15% 싼 서민주택을 집중 공급함으로써 단기적으로 분양시장을 위축시키고 미분양아파트를 고착화시킬 것이란 우려의 목소리를 내고 있다.

향후 값싼 주택을 기다리면서 주택마련을 늦추는 수요가 많아져 분양시장이 더욱 얼어붙을 가능성이 있다는 의미다.

계룡건설 주택사업본부 박희성 개발사업부장은 "기존 분양가보다 15% 싼 서민주택 공급은 정책적으로 가능하나 지금 필요한 건 미분양 대책과 시장 활성화 방안인데, 공급확대 계획을 발표한 것은 상황을 더 어렵게 만들 수도 있다"고 말했다.

사전예약제도 돈을 미리 납부할 경우 기존의 선분양제와 크게 다를 게 없고, 되레 기간이 더 길어질 가능성도 있어 돈 없는 서민들의 호응을 기대하기 힘들다.

이처럼 종합부동산세와 양도소득세, 재산세 등 부동산 관련 세제를 대폭 손질해 주택거래시장을 활성화하는 것이 시급하다는 게 지역 부동산 업계의 입장이다.

또 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 40만 가구를 짓는다는 공급 방안은 환경단체 등 시민단체의 반발을 불러일으키고 있다.

국토부는 약 100㎢(3300만 평)의 그린벨트를 해제할 계획이다.

이에 대해 녹색연합을 비롯한 관련 시민단체들은 일제히 "정부가 주변 땅값을 들썩이게 해 투기바람을 일으킬 뿐 아니라 난개발을 야기할 것"이라고 비난했다.

박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr
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정부의 6·11 지방 미분양 해소대책이 발표된 지 3개월 가까이 돼 가지만 지방의 아파트 분양권 값(분양계약 후 입주 전까지의 입주 권리)은 하락행진하고 있다. 특히 일부 지방에서는 분양가보다 싼 분양권도 등장하고 있다.

3일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 닥터아파트가 6·11 지방 미분양대책이 발표된 직후인 6월 13일부터 지난 2일까지 지방 분양권 매매가 변동률을 조사한 결과 -0.18%를 기록했다.

정부가 미분양 해소를 위해 6·11 미분양 대책과 8·21 부동산 대책을 발표했지만 지방의 미분양 물량 적체현상은 여전해 분양권 가격도 덩달아 약세를 보이는 것으로 풀이된다.

지난 2개월여 동안의 분양권 값 변동률을 지역별로 보면 대구지역이 0.49% 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 이어 대전(-0.26%), 경남(-0.25%) 지역의 분양권 가격도 눈에 띄게 하락했다.

대전은 유성구(-0.31%)와 중구(-0.27%)가 하락세를 견인했다. 실제 대전 유성구 봉산동 봉산휴먼시아 105㎡형의 매매가격이 2개월 동안 500만 원 하락해 1억 6875만∼1억 7875만 원을 형성했다. 중구 태평동 쌍용스윗닷홈예가 148㎡형도 500만 원 떨어진 2억 8000만∼3억 2000만 원 선이다.

분양가보다 싼 분양권도 속속 등장하고 있다.

지역별로는 충북이 전체 분양권 물량의 23.38%인 3599가구가 분양가 이하로 시세가 형성돼 있어 비중이 가장 높다.

청주시 사직동 푸르지오캐슬 110㎡형은 시세가 2억 850만 원 선으로, 기준층 분양가(2억 4400만 원)보다 3550만 원 낮다.

중대형 타입을 중심으로 구성된 단지라 자금부담이 큰 타입일수록 분양가 이하로 나오는 매물이 많다. 그러나 앞으로도 지방의 미분양 주택 문제는 쉽게 개선되기 어려울 것이라는 전망이 지배적이다.

정부가 6·11 미분양 주택 대책과 8·21 부동산 대책, 9·1 세제개편안 등을 발표하지만 지방의시장 반응은 냉랭하기만 하다.

주택건설업체 관계자는 "지방에 대해선 정부 차원의 치밀한 주택 정책이 필요하며 이와 함께 거래를 활성화시킬 수 있는 특단의 조치도 절실하다"고 말했다.

 박길수 기자 bluesky@cctoday.co.kr
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이달부터 대전지역에서 공급될 신규 아파트의 분양가는 3.3㎡당 800만 원대 후반∼900만 원대 사이에서 책정될 것으로 보인다.

이는 지난달 말까지 분양승인을 받은 신규물량보다 2%가까이 오른 것으로, 분양가 상한제가 적용된 아파트의 기본형 건축비가 지난 7월 8일 대비 3.16% 상향 조정돼 1일부터 입주자 모집승인 신청분부터 상승분이 반영되기 때문이다.

건설업계 관계자는 "같은 조건하에서 동일 규모의 아파트임에도 불구하고 이번 건축비 인상분을 반영하면 공급규모별로 분양가가 565만∼697만 원까지 추가로 상승해 총 분양가는 132㎡형(39평)의 경우 3억 5360만 원을 넘어설 것"이라고 분석했다.

업계는 이번 기본형건축비 인상으로 99∼128㎡형(30평형대)는 3.3㎡당 850만 원 안팎으로, 133∼166㎡형(40평형대)은 870만∼880만 원선에서 형성될 것으로 추산하고 있다.

업계 관계자는 "택지매입비가 서남부지구가 많은 학하지구의 경우 건축비 인상분 반영으로 적어도 평당 900만 후반대를 형성할 것"이라고 전망했다.

사정이 이렇자 지역 건설업계는 '기대반, 걱정반'이라는 반응을 보이고 있다.

일각에선 가뜩이나 주택시장이 침체된 상황에서 분양가가 직·간접적인 요인으로 상승할 경우 수요자들이 더욱 위축될 것이라는 우려섞인 전망을 내놓고 있다.

반면 미분양 적체물량 해소의 물꼬가 터져 향후 분양시장이 해빙기를 맞는 전기가 될 것으로 보는 시각도 나오고 있다.

업계 관계자는 "지가가 떨어지지 않는 이상 분양가 상승압박은 지속될 것"이라고 전제하고 "가격경쟁력이 있는 물량이 실수요자를 중심으로 흡수돼 하반기에는 순차적으로 수급균형이 이뤄질 것"이라고 전망했다.

한편 올 하반기 분양 예정물량을 보면 신일건업은 서남부 17블록에서 총 1653가구를, 신안건설은 서남부 8블록에서 540가구를  우미건설은 서남부 15블록에 1057가구를 공급한다.

제일건설은 학하지구 2블록과 3블록에 오투그란데 118∼152㎡형 1600가구를 분양할 계획이다.

황의장 기자 tpr111@cctoday.co.kr
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